8至10年回报期欲成绝唱商铺投资考验购房者底线思维导图

饮尽岁月

2023-02-28

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核心内容：多年来，商铺投资火爆，价格一涨再涨，尤其是，开发商往往把商铺作为压轴大戏，最后推出，以高价上市，但最近，不少投资者买到商铺却成为了一个“烫手山芋”，短期内根本没有什么升值空间，甚至无法出租。下面，树图网房地产小编为您详细介绍这些问题。

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思维导图大纲

8-10年回报期欲成绝唱

据统计，成都市场上的商铺，如果按照租金收入核算，绝大多数的租金回报起码要15-30年才能收回全部投资，尤其是，成都商铺大量空置成为普遍现象，在一定时期内，商铺租金回报都无法实现，更不用说保值增值了。

较长一段时间，记者相续接到业主们来电，据他们反映，所投资的商铺，租金回报没有预期的高，远没有达到开发商售楼时所说的高租金，有的商铺一年多，甚至三年都没有租出去。“商铺租金回报无法实现，不要说增值，就是保值都很困难。商铺投资完全被‘套牢’了”，不少投资者在电话那头唉声叹息道。

在接到不少业主们的来电后，近段时间，记者连续走访了数十个社区商铺和专业市场商铺，调查发现，大世界，只有临街商铺出租较为理想，众多内街商铺，成为了沿街“苍蝇馆子”的仓库了，而金堂的上海温州商城，还闹停水停电，大量商铺空置，而在光华片区水岸格林的商铺一条街，所有商铺出租率最多在1/10。还有其它众多社区底层商铺大闹空城计。而幸运出租了的商铺，租金也极低，偌大一个商铺，租金只有几百元。租金回报与当时购买时的售价相比，相异太大，根本不像以前人们所说的8-10年可以收回投资。与此相应的，现在的商业地产广告，也很少再看到有谁会提出8-10年收回投资的广告了。当今，商业地产市场，仿佛8-10年收回投资成为“绝唱”，再也无人乐意去咀嚼了。

开发商把增值空间赚去了？

近段时间，记者随着投资者叶先生等走了一圈。在城南水漪袅铜售楼部获悉，商铺价格高达1.3-1.6万/M2，而且商铺较大，一般都在80平方米左右，没有120万，是买不到商铺的。现在商铺已全部卖光，想买也买不到了。在中海·格林威治，商铺价格高达1.5万元/M2,在草市新街，我们打听到的价格更高，最高的达到了4万元/M2。一般的商铺价格都在2万元左右。前几天，华阳丽都新城推出临街商铺，价格定在0.8-1.4万元之间，与东方桂苑的临街商铺价格相当，在东润·生活都会，商铺价格基本上在0.7-1.6万/M2，在梦追湾，商铺单价为1.5万/M2，而且商铺只有一间了，华西医院对门的黉门公馆，记者获悉，一楼商铺可达3万/M2，二楼的都高达1.2万/M2。

“对此，近两年的商铺价格，商铺的涨幅比住宅更高。分析商铺价格高与低，其实很简单。”投资者叶先生表示，“按照住宅和商铺价格比来说，合理的商铺价格是住宅的2-3倍，按照商铺价格和月租金比来说，合理的商铺价格是租金的120倍，但成都的商铺价格都远远超出了这个范围。这说明，成都商铺价格确实有点高。”

那么，是不是开发商把商铺的价格定得高，是把投资者的增值空间都赚跑了呢？对此，草市新街售楼部张经理不以为然，他表示，“其实，讨论商铺价格高低，是很困难的，这与各地的市场情况相关，不能简单对比，成都商铺，与北京、上海的比率肯定不一样，各地的具体情况不一样，有地区上的差异。无论价格高与低，我觉得市场存在就是合理的，只要有购房者接受，那么，这说明市场是认可的。”

社区商铺压轴卖个好价钱

记者发现，开发商精明的定价策略是商铺卖了高价的重要原因。市场上几乎90%以上的社区商铺，在开盘卖住房时，商铺最初都是不卖的。记者在、伊甸阳光、东方桂苑、详情" 东方新城、等楼盘调查时，声称要投资商铺，几乎无一例外，售楼小姐都慢条斯里，爱理不理地说，“现在商铺还不卖，只作客户登记，到卖商铺的时候再通知你。”然后，就简单作个登记，就走开了。

据了解，先卖住宅，后卖商铺，把商铺作为一个项目的压轴大戏，最后推出，这是成都楼市社区商铺的主流销售模式。还有的专业市场商铺，在经营几年后才推出商铺，销售产权，如庄士中心、亚太广场、蜀都大厦等近年推出的商铺，就是明证。

“为什么商铺价格这样高，除了有众多的投资者追捧外，在很大程度上，开发商是比较精明的。他们的精明之处就是，把商铺囤积起来，奇货可居，等住宅卖光，再推商铺，或等环境、街道整治好之后，再推出商铺，这样，商铺的价格往往会较高。”某项目营销老总陈俊指出个中原由。

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