教你如何避开风险：投资二手写字楼思维导图

青衣衫

2023-02-28

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二手

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写字楼

1、准备投资二手写字楼之前，如何计算年回报率？答：年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，自然最佳。

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思维导图大纲

2、哪些片区的二手写字楼投资及升值空间最大？

答：目前地王商圈、国贸人民南商圈、上海宾馆商圈、中心区及车公庙片区等极具投资及升值空间。以单位每平方米价格为例，地王商圈此前2万-3万港币/平方米，目前各楼层均价约1万港币/平方米；国贸人民南商圈此前超出1万元人民币/平方米，目前各楼层均价4000元-5000元人民币/平方米；上海宾馆商圈此前1万元人民币/平方米，目前各楼层均价7000元人民币左右；中心区及车公庙片区的二手楼价格一直在涨，像车公庙创新科技广场，此前起价3800元/平方米左右，目前价格已达到6000元/平方米左右。而目前中心区在建项目很多，像特美思广场、大中华国际交易广场、联通大厦等，已建成的写字楼则有中电信息大厦、国际商会大厦、中央商务大厦等。中心区写字楼全面启动，预计总供应量将超过50万平米，这些大厦无论从外观、配套还是物业管理等方面看，较目前市场上的存量写字楼均更具竞争力，尤其受中小企业青睐。

3、片区位置在投资中真的很重要吗？

答：是这样。目前上海宾馆商圈、中心区、车公庙片区市场供应量较大，需求也很大，入驻的公司主要是一些广告、贸易、IT、咨询、设计及驻深办事处等中小型公司和创业公司，其对写字楼的形象、功能设施等要求较高，而上述片区的写字楼非常适合其要求，这些写字楼又具有如下特点：外观形象突出，智能化高，档次高，面积较小，可自由分割，24小时办公，空调单独控制。如早期的创展中心、国际文化大厦及近期的天安数码时代、国际商会大厦等，均得到了市场的认可。

4、公共交通在二手写字楼投资中占据什么位置？

答：写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。

5、写字楼层高及电梯容量、数量重要吗？周边配套设施呢？

答：很重要。像地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。

6、写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用？

答：如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

7、写字楼的大堂和走廊重要吗？

答：当然重要。试想一想，如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想？而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。

8、为写字楼服务的物业公司重要吗？

答：非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前深圳甲级物管公司达几十家之多，选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。

9、如何办理租赁手续？

答：投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，可先收租客定金，然后到写字楼所在的租赁管理所领取一式四份市国土局印制的房屋租赁合同，并办理税本(纳税登记本)。与租客签订完四份租赁合同并收取押金和税金后，到租赁管理所呈交四份合同，由租赁所盖章生效，并按税金额缴纳租赁管理税费。(合同租赁所留置一份，业主一份，租客两份，其中一份到工商局办理公司注册登记或公司地址变更之用。)