到底谁是公房的承租人，这是解决此类案件的第一关键问题。对这个问题的不同解决将直接导致不同的利益分配格局。关于公房承租人的确定大致分三种情况：第一，原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院依法予以撤销。第三，原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更，所以就一直拖着，到底谁是承租人的问题至今悬而未决。就笔者了解，这种情况十分普遍。
那么变更申请人需要具备什么样的基本条件呢?根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
在公房承租人变更的问题上，不可避免地涉及直管公房租赁关系的法律性质和直管公房管理部门在直管公房租赁关系中的法律地位的问题。实际上，直管公房租赁关系是一种公法色彩很浓的特殊的关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。以直管公房租赁关系中的出租人如房管所为例，当事人向房管所申请变更，房管所经审查符合公房承租人条件的就应当予以变更。房管所不可以象一般民事租赁关系中的出租人那样以自己的自由意思作出接受或拒绝的表示。
在第三种情形中，还有一个问题，就是现在与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位形成事实上的公房租赁关系的原公房承租人的某些家庭成员事实上已经不具备公房承租人的条件，例如已经有其他住房居住，这种情况也比较普遍。那么对于这种人在公房承租人变更之前是否作为承租人对待成为一个很现实的问题。在这个问题上，我个人的看法是：即使实际承租人已经不符合北京市有关公房承租人的条件，但在公房管理单位依职权履行变更程序之前还是应当维持业已形成的事实上的公房租赁关系，承认实际承租人享有公房承租人的法律地位。但是，作为国家财产的管理人，公房管理单位发现承租人不再符合公房承租人条件的应当及时通知该承租人履行相应的解除或变更租赁关系的手续。公房管理单位怠于行使此项职权的构成失职，依法应当承担相应的法律责任。
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U269076998
