上海法院关于公房居住权纠纷的调解处理的指导手册思维导图

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2023-02-28

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以下摘自上海二中院与上海律协编著的《社区常见法律纠纷调处手册》,这本手册是为了统一基层调解机构调解口径、正确执法而推出的，是法院在处理此类纠纷中形成的较为统一和稳定的意见，体现了法院就相关纠纷裁判时的思路和尺度。参考意义非常大。其中所附相关法律规定，也是法院在处理此类纠纷时所适用的最主要和常用的法律规范。

公房居住权纠纷的调解处理

（一）公房居住权纠纷概述在诸多涉及公有房屋的纠纷中，居住权纠纷（反映在诉讼中则是迁让纠纷）是较为突出、调解处理难度很高的纠纷类型。该类纠纷的当事人一般都是同一家庭成员，情况复杂多样，主要有以下三种形式：一是并非同住人的其他家庭成员不法侵占公有房屋引起的居住权纠纷，如成年已婚子女单位已分配住房或在外购买了商品房，但仍以上班不便、小孩读书困难为由，挤占父母承租的公房，从而引发矛盾。二是公房承租人侵犯了同住人的居住使用权而引发的纠纷，如在公房动迁过程中，承租人与动迁人签订货币化安置协议，等钱拿到手后却拒不对其他无房可住的家庭成员进行安置；或者承租人将公房承租权转让时向同住人保证解决居住问题，以换取同住人签字同意，但事后却对同住人的居住问题不管不顾，以致引发纠纷。三是正常使用公房过程中产生的居住权纠纷，如父母是公房的承租人，子女或其他亲属也并非不法侵占，而是符合共同居住人的各项条件，但因双方矛盾非常大，房屋又比较小，一方要求另一方迁出房屋而引发的居住权纠纷。处理此类纠纷，要着重把握三个因素：一是房屋来源与贡献。如果公房是单位分配所得，要查看原始调配情况，谁是受配人，谁是共同受配人口，准许迁入几人户口等；如果公房是市场购置所得，则要分析购置动因、出资、迁入户口等情况。二是同住人身份的审查把握。对已享受过国家福利分房政策或单位货币分房补贴、居住并不困难的人，要严格把握其同住人的认定条件，体现对非法侵占公房者的制裁。三是迁出的现实可行性。对双方均有居住权的争议，如一方有可迁之处，可在要求另一方酌情补偿的基础上要求其迁让，以避免矛盾激化。当然，如果一方恶意侵占公房后，将其自有房屋出售给他人，造成无房可住的现状，则不应过多考虑迁出的现实可行性问题，而应让侵权者立即迁出，自行解决居住问题。

（二）公房居住权纠纷调解处理的原则和方法1．准确把握同住人的含义根据上海市房地局贯彻实施《上海市房屋租赁条例》意见（二）中的界定，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活1年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。该条款中对于共同居住人的界定有以下特点：一是适用情形为承租人死亡或者变更租赁关系时；二是并不要求在本处或他处有本市常住户口；三是原承租人、共同居住人的配偶、子女因结婚、出生在该处实际居住的，可以不受上述1年以及他处住房条件的限制。共同居住人不仅包括公用租赁房屋的共同居住人，也包括产权房屋内的共同居住人。因此，准确理解同住人的概念，有助于调解时明确的相关权利义务关系。2．运用灵活方式实现居住权转化有些纠纷中，房屋内的家庭成员都享有居住权，但由于关系恶化确实无法继续共同生活，因而调解时可采取灵活方式，在保障各方合法权益的情况下化解纠纷。一是实现居住权和实际居住状况分离，如在公房内有居住权的子女在外另购商品房的，可确认其对公房享有居住权的前提下，调解其至自购商品房内居住，并由父母保证该子女今后公房动拆迁时享有权益；二是采取换房等手段合理安排迁出家庭成员的居住处所，如一套大户型房屋可换成两套小户型房屋，供家庭成员分开居住，避免矛盾；三是无法采取调换房屋方式的，可对具有居住权但无法共同生活的家庭成员给予一定的货币补偿，在此前提下让其迁出房屋。

（三）有关公房居住权纠纷的法律规定

中华人民共和国老年人权益保障法（节录）（1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自1996年10月1日起施行）

……第十三条赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。老年人自有或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。老年人自有的房屋，赡养人有维修的义务。……

上海市老年人权益保障条例（节录）（1998年8月18日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，自1999年1月1日起施行）

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）

……第三章物权的保护第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二编所有权第四章一般规定第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。……第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。……第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。……第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

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