商品房过户请求的诉讼时效问题思维导图

深拥意中人

2023-02-28

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房地产法

房产买卖

房产交接

商品房买卖合同签订后，一方支付了房款，另一方也交付了房屋，但双方当时均没有提出办理过户，时隔几年后，买方起诉要求过户是否超过法律规定的诉讼时效了吗?

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思维导图大纲

王先生问我是否超过诉讼时效?

首先，我们来看两个法条，第一个就是《合同法》司法解释一中第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他无权不能转移。第二个法条是《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上两个法条可以得知，商品房买卖合同的效力与房屋是否过户转移没有关联性，物权是具有法定性的，物权的创设、转移、变更、消灭，都需要有法律作出强制性规定，一旦作出强制性规定，就必须履行规定的程序，否则物权不产生变动。

其次，根据民法两大权利体系分析，商品房买卖合同中约定的给付购房款和交付房屋属于债权性质，根据宪法，个人的私有合法财产依法受法律保护，而且法律又规定个人可以对自己的合法财产进行处置，当两个人对某一个人合法不动产达成一致买卖协议时，这就形成了受法律保护的契约，受《合同法》的保护，《合同法》规定的是债权，因此一方当事人根据合同约定要求另一方履行合同义务时，实际上行使的是债权请求权，例如要求对方支付购房款，或者要求对方交付房屋等，这是属于债权的范畴;对于债权的行使，根据民法的规定，则适用诉讼时效的规定，如果超过诉讼时效的规定，则不再受法律保护。而物权则不受诉讼时效的限制，根据《物权法》的规定，物权所有权人对享有的物权可以享有占有、使用、收益、处分的权利，并且明确规定，物权具有法定性，物权的变动必须经过登记才能产生法律效力，否则物权不能转移，也就是说物权的变动不受诉讼时效的限制。

第三，最高人民法院民一庭最终的指导性意见同样是过户不受诉讼时效的限制。

经过分析后，我代理王先生向法院提起诉讼，最终得到了法院的支持，李女士为王先生办理了房屋过户手续。

当一个纠纷产生时，我们首先要确定该纠纷应当是属于哪个法律范畴，法律关系是什么?其次才能推导出我们的权益是什么?只有这样，自身的合法权益才能受到法律最大程度的保护。