公房售后交易须同住人书面同意思维导图

落魄潦倒

2023-02-28

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房产买卖

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核心内容：公房售后上市交易的，是否需要征得同住人的书面同意呢？司法实践经验总结，购房人须谨慎处理，最好征得同住人的书面同意，避免纠纷。下面树图网小编为您介绍。

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思维导图大纲

【案例参考】

2005年2月，张某通过中间人介绍，与吴某就房屋转让事宜达成一致。吴某在北京市昌平区拥有产权房(售后公房)一套，产权人是吴某，实际居住人除吴某外，还有其母亲刘某。双方签订了《房地产买卖合同》，并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价50万元，后吴某根据合同约定支付了房款40万元，另10万元于交房后支付。2005年3月下旬，张某取得了房产证。

但吴某未如期交房，且下落不明。为了入住该房，张某只得和吴某的母亲刘某直接协商。年过七十的刘某坚持认为，吴某出售该房未征得她的同意，而且当初公房转产权时吴某曾保证她的居住权，她不愿意搬出该房。对张某提出的其他安置方案均予以拒绝。张某房产证在手却毫无办法，只好一纸诉状，将刘某告上法庭，要求刘某迁出该房。

北京市昌平区法院经审理认为，吴某作为该房的唯一权利人，其处置产权的行为合法有效，张某合法取得该房产权，也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来，被告刘某作为法定同住人，对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人，又无实际迁让之处，吴某的请求难以被支持。一审法院判决驳回张某的诉讼请求。

【律师评析】

售后公房的同住人权利保护，一直是一个备受争议的问题。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的书面同意，以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来，随着产权交易审核口径的改变，交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查，中介机构也开始放松审查，导致同住人权益保护的纠纷不断增加，包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

第一，转产前在公房内有常住户口；

第二，实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。

本案中的刘某，在房屋转产前就是该房的承租人，在转产时虽然放弃作为该房产权人，但作为同住人，对该房显然是有居住权的。吴某作为房屋产权人出售房屋时，应当取得同住人刘某的同意。在买卖合同履行完毕前，如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致，同住人有权拒绝迁出。在通常情况下，购买人即使是善意的，也不能直接诉请同住人搬离。