集资房资格能否转让？思维导图

拾人心

2023-02-28

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思维导图大纲

2001年，张三的单位为职工建集资房，张三因经济困难，就决定将购买集资房的资格有偿转让。经协商，张三和朋友李四达成如下转让协议：一，李四以张三的名义购买张三单位的集资房，所有房款由李四支付，李四另支付张三转让费三万元;二、房产证办理后，张三应协助李四办理房产过户手续，费用由李四承担。集资房建成后李四对房屋进行了装修，并搬进居住。但由于种种原因，房产证一直未办理。2008年8月，张三单位将办好的房产证交给了张三，李四得知情况后立即找张三请求其协助办理过户手续，但张三却迟迟不予配合。请问：

1、单位的集资房资格能否转让?

2、法院能否受理此类案件?

3、该类案件应如何处理?

漯河中院张永辉：

一、单位的集资建房资格可以转让。以前在商品房价格居高不下的状况下，有条件的单位为改善本单位职工住房条件，纷纷组织职工集资建房。由于集资建房省去了广告费、银行贷款利息以及经销商利润等诸多费用，因此，集资建房对职工来说在一定程度上属于一种福利，有利于职工以较低的费用拥有房产。对本案来说，张三作为单位职工享有本单位集资建房的资格，这种资格实际上属于一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。根据《合同法》第四十四条、第五十二条和《民法通则》第五十八条等相关规定，张三和李四作为双方当事人，在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。

二、如果李四就此案向法院起诉，法院应予受理。《民法通则》第四条及《合同法》第六条明文规定了诚实信用原则，《合同法》第八条规定了依合同履行义务原则。在本案中，李四作为合同(协议)的一方当事人，已经依照协议的约定履行了自己的义务;张三在得到房产证之后，本该按照协议约定，协助李四办理房产过户手续，但张三迟于配合，侵犯了李四及时合法拥有房产的权利。本案属于一般的民事合同纠纷，按照《民事诉讼法》第一百零八条的规定，李四有权向法院起诉，法院依法应予受理。

三、(一)案由。按照最高人民法院《民事案件案由规定》(法发〔2008〕11号)的规定精神，该案属于物权变动的原因关系，即因债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由。具体来说，该案案由应确定为“债权债务概括转移合同纠纷”。

(二)处理。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以及《合同法》、《民法通则》的相关规定，人民法院首先应认定张三与李四之间的协议为有效。其次，法院应判决张三依合同履行义务，即张三应在一定期限内协助李四办理房产过户登记手续。

卧龙区法院马宇航：

我的断案：一、单位的集资建房资格不可以转让。集资房说到底带有单位福利性质，只能有本单位符合条件的职工才能集资。且好多单位在集资协议上规定该房屋不得转让给外单位职工的规定，在建房过程中，往往是单位支付了很多费用，如办理各种手续的费用，外网管道的建设费用，还有的集资房屋所属土地使用权归单位所有，土地用途没有发生变更等等。所以说集资建房资格是带有人身性质的财产权，张三与李四签订的协议内容恰恰损害了单位利益或者是其他职工的利益且与集资建房的本意相悖，应属无效。实际上，国家今年来并不支持单位集资房的建设。一直在鼓励商品房的建设，因为单位集资房有些地方确实存在不公开、不透明、公私不分的弊端。

二、如果李四就此案向法院起诉，法院应予受理。因为李四诉讼有明确的被告，有明确的诉讼请求，根据《民事诉讼法》的相关规定，当然可以向法院提出诉讼。如果张三、李四为同一单位，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》，涉及单位内部管理规定，则法院不宜受理。而本案张三、李四不在一个单位，法院应当受理。至于支不支持原告的诉讼请求是另外一回事。

三、我国现行法律虽然没有明确规定单位集资房资格不得转让，但是就从“集资房”这个概念的文义来看，法官完全可以作出文义解释和目的解释，去填补法律漏洞。本案李四是以张三的名义集房，可以看出其未经单位的同意，那么单位与张三之间的集资协议中关于张三的权利义务，李四是不能承继的。即使单位同意，那么还牵扯其他职工的问题，有些还有国家利益，如支持李四诉求，会不公平且带来秩序的混乱。笔者觉得，如果张三、李四两人明知集资资格不得转让，那么驳回原告诉请。李四自己应承担自己行为的风险。如果李四出于不知情的善意，合同照样无效，但李四可诉求张三缔约过失责任。