除了直接买入房地产这种直接投资,通过资本市场间接投资于房地产市场的方式也被越来越多的投资人所发掘。这些间接投资方式既有最简单的购买房地产上市公司的股票、债券,又有复杂的房地产投资基金投资、股权投资等。
招行总行私人银行副总经理王菁对本报记者透露,在严控商业住房投资的政策下,不少私人银行客户在权益类投资配置上有所增加。“目前私人银行推出的房地产股权产品受到了客户的热捧。其中,又以商业地产的权益投资最受欢迎,因为商业物业可以通过经营管理等方式实现更多稳定的股权收益。”
华盛莱蒙投资基金总裁王宁接受媒体采访时表示,相比直接购买住宅房地产,投资房地产基金业的规模不受限制,可以是1000万、1亿元,甚至更多。此外,资金的杠杆效应也比直接购买房产要大得多。他表示,直接购房只用了按揭的杠杆作用,但是房地产基金投资从拿地、开发到出售,每个环节都有资金的杠杆放大效应。
“从最开始的土地款上面,由于目前在缴纳土地款时某些地区还是能够做到分期付款,在这个过程中就能使用一次杠杆效益;在开发贷款上,又能实现一次杠杆效益;在整个开发过程中,通过预售制度、工程协作单位的互动,即自有资金等方面都能够再次实现杠杆效益。”王宁说。
根据巨灵财经统计数据显示,进入四季度后,短短一个月内,就有6只投资于房地产的信托理财产品发行,创下今年了房地产信托产品的发行高峰。这些房地产信托产品预期收益率平均达到了10%左右,最低认购资金在100万元以上。
戴德梁行北京估价部董事胡峰表示,未来将会有超过80%的外资基金会在中国设立人民币基金,而其中相当一部分资金将会进入房地产市场。“国内的地产私募基金从3月开始活跃,此后宏观调控使得开发商融资渠道受限,参与地产私募基金的资金迅速增加,竞争日趋激烈,至9月份已进入膨胀期。”胡峰表示,未来地产私募基金在房地产融资市场上将占据重要的市场份额。
不过,专家建议投资者选择房地产基金作为投资时,要慎重考虑基金的投资理念是否和个人的投资理念相吻合,对所投项目的详细信息和情况是否足够了解。此外,还要关注投资房地产基金的投资人背景,发起人的背景,主要投资人的背景以及团队等信息。
根据国家统计局日前发布的前三季度全国房地产市场运行情况数据,与上年同月相比,办公楼销售价格上涨4.2%,商业营业用房销售价格上涨0.3%,其他用房销售价格上涨0.6%。10月与9月相比,办公楼销售价格上涨0.3%,商业营业用房销售价格上涨0.2%,而其他用房销售价格则下降0.1%。不少业内专家表示,新政调控主要针对住宅投资市场,对商业房地产的冲击并不大,在通胀背景下,租金不断上涨,商业房产投资不失为对住宅投资被堵后的一个较好投资出路。
按照政策要求,目前各家银行已经严格停止向个人发放第三套以上住房贷款,对第二套住房贷款首付和利率也大幅调高。分析人士指出,现已出台的政策主要是信贷控制类,暂停放贷大大抑制了投机资金进入商品住宅市场,但政策并没有涉及商用房地产贷款。“从投资的角度看,商用房地产可视为住宅投资很好的替代品,最近各大城市写字楼、商铺等商用物业带看量和成交量较前期均比前期有所提高。”某大地产商内部销售人士也表示。
“如果要继续投资房地产,我们建议投资商用的住宅,民用住宅投资要非常谨慎。”交通银行高级私人银行顾问王昭对本报记者表示,现在正是投资商铺合适时机,“金融危机以来,很多外贸企业倒闭,从写字楼里撤出来,造成大量的写字楼空置率上升,写字楼的价格是一降再降,但民用住宅的价格却一升再升。”
房地产业内人士表示,商用物业未来收益比民用住宅更为稳定和多元化。“一般而言成熟的商业项目投资回报率在5%-8%,预计10年到20年便能收回成本。从近期市场交易来看,面积相对较小、总价比较低的高性价比铺位比较紧俏。而在办公楼的投资上,长远来看,大城市商办类物业前景广阔。”
王昭也认为,从长期来看,写字楼的回报率肯定是高于自用住宅的,特别是随着中国经济的回暖,商用住宅的投资价值远远高于民用住宅。“如果客户已有两套以上住宅,建议投资商铺而少投民用住宅。”
不过,若要投资商铺、产权式酒店等各种商业地产,银行的贷款政策又是怎样的呢?据记者了解,目前各家银行的商用地产贷款首付一般要求五成以上,甚至有部分按揭贷款只能贷到三四成,最高贷款年限一般也只有10年,而贷款利率也不得低于同期基准利率的1.1倍。不过,与住宅投资相比,商业地产投资不受套数的限制,名下物业的多少并不影响再次投资。
因此,在发掘商业房地产投资机会的时候,理财师提醒投资者要注意商业房地产的高投资门槛。一方面,商业地产每平方的价格比住宅高出好几倍,五成首付的投入一般就是过百万,成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受着更大的风险。另一方面,在还款年限上,商业地产贷款比住宅贷款大大缩短,也会给投资者带来较大的短期现金流压力。此外,商业地产项目交易税费一般是交易收益部分的30%-60%,比住宅高得多。因此,商业地产投资对投资者在物业的运作、出售时机把握等多个方面有较高的要求。“如果投资者在购入物业3年以内就转手,单是交易费用都覆盖不过来,极有可能会得不偿失。”理财师表示。
