接下来，分别从租金回报率和房价上涨的角度，观察近些年不同物业种类的演变情况。1998年至2007年，我国写字楼及商业用房租金回报率一路下降，10年累计下降幅度分别为25.8%、20.6%;住宅租金回报率先升后降，其中公房租金改革是1998年至2003年住宅租金回报率回升的主要原因，2004年至2007年住宅租金回报率累计下降21.2%。租金回报率持续下滑，说明我国房价增幅偏大，尤其是一线城市，房价可能在积累泡沫。
从房价涨幅，也即物业增值率分析，根据国家统计局的相关数据，1998至2007年，我国住宅、写字楼、商业用房增值率呈现趋升态势，分别由-0.1%、-0.5%、0.5%提高到8.2%、7.6%、6.0%。其中2005、2006两年有过较大幅度的下降，而随着2007年楼市的火爆，增值率重新上调。近十年，房价只涨不跌，投资者自然趋之若鹜。
房地产与其它商品最大的不同，在于其不动产的属性，这就决定了不同地点的房产，价格相错甚远，而且未来升值的空间也大小不同。所以，在房地产投资经验论中，有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。
笔者建议可关注两点，一是看城市规划。重大的城市规划利好，意味着几年后区域地价大幅上涨，从而推高房价。房价上涨，实质是地价上涨，而地价上涨来自于政府与民间在单位土地投资量的多少，而投资金额的高低与产业布局和城市规划有关。比如，浦东开发成就了小陆家嘴的摩天楼群与高房价，如今虹桥商务区的规划，也必将使这一区域的房价未来上涨空间很大。
不妨结合上海情况，以实证法分析。今年3月底，温州投资客最先开始在在临港新城看盘、购房，因为南汇并入浦东的消息最早就是那时由媒体传出的，当时只是小道消息，上海尚未宣布此事，直到一个月后才正式宣布;此后，南汇成为投资投机者最青睐的区域。测算后发现：今年5-8月上海新建商品住宅成交均价为15760元/平米，1-4月为13181元/平米，前者较后者上涨20%。同样是这两组数据，南汇上涨38%，在上海各区县中房价涨幅最大。
