罗湖二手工业厂房的适时凸现，主要与以下四大利好因素密切相关，一是入世后中国尤其深圳市场的投资机会稳步上扬；二是大珠三角概念的整合推广给予众多境内外商家以投资信心；三是随着深圳皇岗口岸二十四小时通关，深港一体化已一步步走进人们生活；四是CEPA实施后，深圳面临第二次腾飞的机遇。在这四大利好的支持下，罗湖诸如田贝、水贝、莲塘工业区的‘三来一补’企业逐渐淡出市场，曾作为办公场址的工业厂房随之改变用途。如此，二手工业厂房投资想不火都难，其间存在着巨大的投资空间。但有业内人士认为，作为小规模的投资客，在进行二手工业厂房投资之前，还是谨慎为好，以免有限的资金一时被套，得不偿失，因为若不能及时出手租赁，一不小心就会被拖死。而如对某片区地段、区域性差异及整体市场行情都很熟悉，且又有专业化公司帮助操盘的大投资商，相对成功机率则较大。
相关调研显示，罗湖区最具投资潜力的二手工业厂房主要集中在田贝、水贝及莲塘片区三个区域。而据罗湖区市政规划，罗湖的翠竹路?X?X?X太宁路片区之规划蓝图，是建成继东门、人民南之后的第三个商业文化圈，因该片区的商业体量极大，东面有泰宁百货，翠竹路上有万家百货与好又多超市，洪湖路上则有沃尔玛购物商场。此外，百仕达东郡西区即将辟地2万平方米引进亚洲第一大百货业巨头吉之岛，同时其东区亦将辟出4万平方米的商业面积，而吉之岛的进驻，看中的自然是该片区庞大而高档的消费需求。据悉，目前田贝四路已形成装修家居一条街，并一直延伸到洪湖路，田贝三路则将被规划为饮食一条街。而作为工业区的水贝，其工业厂房将会搬迁，届时水贝将会形成一个集生产、购物、旅游为一体的‘水贝黄金珠宝都市生态产业园’。而在此次产业置换中，该区域物业的整体租金价格已大幅度上扬，像原来标准层二楼以上每平方米已从26元上升到30元人民币，以致在该区域等待有空置物业空出再入驻的企业，每天都不下数十家。更重要之处，该片区的教育配套设施还比较完善，像深圳中学初中部、翠北小学、锦田小学等，均为该片区二手工业厂房的投资提供了强有力的后续支持。
莲塘作为罗湖的旧工业区之一，近来随着该区内大部分工厂外迁至关外，区内的购物，娱乐及休镕配套已日渐成熟，加上无可比拟的生态环境优势，莲塘不仅成为深圳最适宜居住的片区之一，同时该片内二手工业厂房的投资潜力亦非常巨大。众所周知，莲塘片区早期曾被定位为工业区，区内以工业厂房和自然村的农民房为主，市政基础设施相对薄弱，生活配套不便。而随着罗湖区可利用土地资源的日渐缺乏，莲塘片区已越来越受到政府相关部门和房地产开发商的关注。因该片区拥有优越的自然环境，其东北面是蜿蜒起伏的梧桐山，北侧是仙湖植物园，西北面则是深圳水库。在这碧绿的山水之间，该区的空气质量标准绝对最优，对人体健康极为有益，同时，其丰富的旅游度假资源，亦可缓解身心压力。据悉，目前莲塘片区逐步由工业区向生活区改变，届时莲塘将会被规划为集住宅与工商业于一体的综合社区。该地区既具有工商业的功能，其二手工业区厂房的投资改造前景必然诱人，其市场潜力不言而喻。
深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，目前一大批亟待‘动手术’的城市改造项目里却呈现着无穷的商机。具体到二手工业厂房的投资改造，可就上世纪九十年代初华强北工业厂房之改造、近期人民南商圈改造与田贝、水贝及莲塘目前状况进行比较分析：当年的华强北商圈里，觉醒最早的是中航集团，其率先将天虹项目引入旧改，结果1991年天虹商场一举创下日营业额30万元的业绩。紧随其后，赛格、华发、现代电子、等企业均从中尝到了甜头，结果在华强北商圈里，工业厂房的改造几乎做一个成一个，且每一个都利润空间巨大。而在人民南商圈里，转型最成功的典范之作，又当属玫瑰女人名店城，该商城以欧、日、韩主题服装经营为导向，目前日营业额达几十万。对此，以深圳政府部门的规划来看，深圳的工业区改造将会全面铺开，而具体到罗湖田贝、水贝及莲塘三个工业区二手工业厂房的投资改造，关键之处还在于如何借鉴诸如华强北商圈里一些二手工业厂房投资改造不太成功的经验和教训，因地制宜地引导商家投资开发。
