原告姚某诉称，2006年5月，雷某向原告借款20万元，年利率18%.由于无力偿还借款，2007年1月6日，原告与雷某协商，原告租赁雷某兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵顶20年租赁费。合同约定原告享有转租权利。合同签订时，被告孙某已占用该房屋，雷某通过原告告知孙某以后向原告交纳租赁费。此后，原告多次要求交纳租金，被告一直未履行义务，并瞒着原告和第三人签订了房屋租赁合同，其行为损害了原告的合法权益。因此请求依法判决被告将占用的房屋腾出或按市场价与原告签订租赁合同，判决第三人与被告所签订的租赁合同无效，并将收取的租金返还原告。
被告孙某辩称，2005年10月，我与凯美公司签订合同，该公司法定代表人为张某。自2006年起就有人来找我，打听房子的来源，但从2006年至2008年的租金我一直交给凯美公司。交完房租后，我就再未找到凯美公司。随后我所承租的房屋就被转让了，我也找不到原房主。后来买房的第三人拿房产证找到我，我就与新房主签订了租赁合同，把2009年的租金交给了他。
第三人刘某辩称，原告的诉讼请求不能成立。第三人合法取得了房屋产权，有房产证为据。原告与雷某所签合同是否真实值得怀疑，雷某不可能转让已租赁20年的房屋，我取得房屋产权时，该20年的租赁合同并不存在。该合同中雷某的签名是否属实，还有待于确认，即便真实，该租赁合同也是无效的。因为该房屋属雷某与张某共有，雷某一人无权对房屋自行处理。被告孙某原来与凯美公司签订的合同是合法有效的，因为签订合同的时候，张某是凯美公司的法定代表人。在孙某与凯美公司的合同未到期的情况下，雷某又与别人签订20年的租赁合同，是不符合常理的。
三、法院裁决意见
临沂市兰山区人民法院认为，本案当事人诉争的兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋系雷某与张某的夫妻共有财产。2005年10月29日，张某任凯美公司法定代表人期间以公司名义与被告孙某签订了房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据该租赁合同的约定，被告孙某租赁了上述房屋，租赁期限从2005年11月1日至2008年10月31日，合同期满承租人如继续使用，在同等条件下享有优先权。上述合同签订后，被告孙某合法占有了租赁房屋，并按合同约定交纳了租赁费，在租赁期间届满后，被告行使优先权，继续租赁使用上述房屋。在被告租赁该房屋期间，雷某于2007年1月6日与原告姚某签订了房屋租赁合同，由雷某将已租赁给被告使用的房屋租赁给原告，租赁期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租赁费224950元。雷某与原告所签订的房屋租赁合同，亦为双方当事人真实意思表示，内容合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”根据上述司法解释的规定，由于诉争房屋的共有权人雷某、张某就同一房屋签订了两份租赁合同，该合同均合法有效，在此情形因被告孙某的租赁合同成立在先，且被告已经合法占有了租赁房屋，故该房屋履行合同的承租人应为被告。由于该房屋已由被告孙某占有使用，雷某无法向原告交付租赁房屋，故雷某的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。
本案中，原告姚某对争议的房屋享有债权，而第三人刘某则对该房屋享有所有权，根据物权的优先效力，第三人对该房屋的物权优先于原告的债权。尽管雷某与原告约定：雷某已与第三方形成的租赁转交原告，由原告管理并收取租赁费。雷某出售房屋，须提前2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但由于该租赁合同并未经房产登记机关登记备案，不能对抗被告孙某及第三人刘某；相反，第三人与雷某、张某的房屋买卖已经临沂市房产管理局过户登记，该登记具有公信力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（4）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告与雷某所签合同中虽然约定了原告对租赁房屋享有优先购买权，但由于第三人刘某善意购买该租赁房屋并已办理了登记手续，第三人因此而取得诉争房屋的所有权。在对争议房屋享有所有权的情况下，第三人有权与该房屋的原承租人孙某签订房屋租赁合同，该合同是合法有效的，并不违反法律法规的强制性规定及原租赁合同的约定。原告要求判决第三人与被告所签订的房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第107条、第112条、第229条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第24条第（4）项的规定，判决驳回了原告姚某的诉讼请求。
U470387186
U470385725
