第一种思路，用整块土地使用权面积(而不是用已建三层的建筑面积应分摊的土地使用权面积)的价值加上该地块土建至三层的建工程的价值，作为一个抵押物设定抵押。
既然在未建建筑物之前。以出让的土地使用权可以设定抵押，那么按照在建工程抵押的定义，以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产投定抵押，理论上讲也是可以评估的。这时的抵押人是房地产开发商。如果该开发商不准备预售商品房，只是为取得在建工程继续建造资金的贷款，那还问题不大。但此时如果将商品房预售，就会产生一些问题。《城市房地产转让管理规定》第五条规定：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”由于土地使用权及建筑物基础的价值是分摊于各套商品房中的，也就是说这块土地的使用权及建筑物基础抵押了。就表明开发商预售在这块土地上建成的每套商品房里都有一部分(该套商品房分摊的土地使用权和建筑物基础的价值)已被抵押给银行了。因此，我们在作这种说明抵押评估的范围包括哪些。本例中按这一思路评估的抵押范围，实际上不仅包括该幢楼房中一至三层的土地使用权、建筑物基础和地上已完工的建筑，还包括了未建的四至六层的土地使用权和建筑物基础。
已设定抵押的房地产，抵押期间是可以转让的。《中华人民共和国担保法》(以下简称)《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并知知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”这说明抵押期间抵押物是可以转让的，只不过是要实行通知和告知义务。但实际上，如果购房人知道了其购买的商品房已有一部分被抵押的情况，大多数人就不会愿意去购买了。因为购房人如果全额购买了在建的房地产后，该商品房的主权就发生了变化，可以理解成从此以后，就不是开发商建好房子后卖给购房盖房子了。购房人出了全额的钱请开发商帮助购房人盖房子了。而开发商收了钱却又把购房人的房子(全部或者部分)抵押给银行，贷款来的钱至少是去帮别人盖房子(因为购房人已全额付出了足够盖自己房子的钱)。既使购房人只伏了首期购房款，如果将商品房抵押给银行，这时的抵押人实际上应从开发商转变成购房人，抵押关系也应从“在建工程抵押”转变成“预购商品房贷款抵押”才合理。一旦告知了这些情况，我想大多数购房人是不会愿意让已被自己付款购买的商品房由开发拿去抵押给银行的。大多数购房人会要求先解除本套商品房的抵押关系(包括土地使用权和建筑物基础被抵押的关系)，然后再购房。
可能会有少数购房人不以为然，认为向开发商购买商品房时，已付清了购房款，开发商也未告知购买的商品房是否已被抵押的情况，即使今后该在建工程须归还抵押贷款，那么是开发商和银行之间的事，与自己无关，真是这样的吗?我们再来看一下法释[2000]44号“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条第一款的规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭、受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”这就是说如果开发商将准备预售的商品房先抵押给银行并办理了抵押登记、以后购房人再购买这些商品房时，即便开发商不告知购房人所购商品房已被抵押的情况，将来一旦开发商还不了钱，银行仍有权要求购房人先替开发商还债，然后再由购房人向开发商追偿。试想一下，一旦银行向开发商都讨不到债，一般购房人还有什么本事追偿得到债款。因此，购房人如果不先要求解除所购商品房的抵押关系就购买房，那么就要承担很大的风险。
当然，作为商品房抵押和预售的登记机关——房地产主管部门，也应在预售登记时，向购房人明示所购商品房是否抵押的情况(包括土地使用权及建筑物基础被抵押的情况)，或者要求购房合同中写明所购房商品房的抵押情况。
从以上分析中我们可以看出，用整块土地使用权连同所有建筑物基础加上部分在建工程作为一个抵押物设定抵押，将很可能给购房人带来风险。而且用这种思路评估，使开发商将来要预售的每套商品房里都有一部分被抵押了，给预售商品房带来困难，也不便开发商将拟预售的商品房解押后销售。因此，一般不要采用这一思路评估在建工程。
第二种思路，用部分结构已完工的在建工程的价值加上该部分在建工程分摊的建筑物基础和土地使用权的价值来评估在建工程。
按照这一思路，本例中要用已建的一至三层的建筑物价值加上一至三层应分摊的建筑物基础和土地使用权的价值为评定出估价时点的在建工程价值。用这种评估思路评估在建工程，可能全减少部分未建工程(本例中四至六层)分摊的建筑物基础和土地使用权的价值，但是却能降低购房人的风险，也能方便诚实的开发商根据需要随时将拟预售的商品房解押后销售。评估在建工程应推荐采用这一评估思路。
