桑植县搬运公司诉解国虎未按其提高租金的要求交租金解除房屋租赁关系案思维导图

落花凄凉

2023-02-27

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思维导图大纲

【案情】

原告：桑植县搬运公司。

被告：解某，男，61岁，桑植县搬运公司退休工人，住桑植县澧源镇汪家坪居委会。

1992年7月，原告桑植县搬运公司与被告女婿陈某签订一份房屋门面租赁合同，陈某交纳了门面集资款4800元，承租原告的门面房一间。后陈去了张家界市，将门面转租给被告解某。1993年4月，被告向原告交纳了集资款2400元，原告按每月200元的标准递减被告门面集资款，作为该一间门面的租金。1995年7月，承租期满，原告法定代表人李发湘口头通知被告，增加租金，按每月300元交纳。被告表示同意，即从当年8月起按月给原告交纳300元的租金。1996年2月，原告单位开会决定从3月起再次上调租金，每月400元，并需交押金500元。原告派人给被告做工作，遭到拒绝。从当年3月份起，被告仍按月交纳300元租金，原告以未交足为由拒收。

1996年5月，原告起诉到桑植县人民法院，要求被告从1996年3月起按每月400元租金交至6月，并于6月期满退出门面。被告辩称：原告单方提出的增交租金行为我未接受，系无效民事行为，故坚持按原口头约定每月300元交纳租金满一年为止。

【审判】

桑植县人民法院审理认为：1995年7月，原、被告签订的租赁合同期满时，双方应就续租事宜重新签订书面合同。但原告只是以口头通知的形式，要求被告每月按300元交纳租金，被告同意后，双方按此协议履行了7个月，应视其口头协议有效。此后，双方应就原口头协议的不足之处再行协商，达成有期限的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下，单方随意提高门面租金，是违约行为。被告要求按口头协议履行一年，符合门面出租的一般情况。该院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定，于1996年6月10日判决：驳回原告的诉讼请求，被告按每月租金300元的口头协议履行到1996年7月31日止。

一审判决后，原告不服，以原审认定事实不当，判决不公为由，向张家界市中级人民法院提出上诉，要求被告从1996年3月起按每月400元交纳房租，并交押金500元，否则就退出门面。被告解某要求维持原判。

张家界市中级人民法院审理认为：搬运公司与解某就房屋租金所达成的口头协议已实际履行7个月之久，应视为有效。但搬运公司在未与解某就房屋租金重新达成协议时，再次决定提高房屋租金的要约遭拒绝后，其要约仅系单方行为，不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，处理正确。但因诉讼时间顺延，为便于执行，原口头协议作相应的顺延。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，于1996年10月25日作出判决：桑植县搬运公司与解某于1995年7月就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。

【评析】

本案争执的焦点，乃搬运公司两次提高房屋租金，其行为合法性的认定。

一、《中华人民共和国经济合同法》第三条规定，经济合同，除即时清结者外，应当采用书面形式。但是否就可以理解为如果不是即时清结的，当事人采用了口头形式，就一律无效呢?法律规定采用书面形式，是基于两个方面的考虑：一是口头合同发生纠纷时当事人难以举证，处理时不易分清责任;二是为了更好地保护当事人的经济利益。那么，司法实践中，应如何确认口头合同的效力问题呢?一般这样处理：如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议，且已实际履行，合同内容又不违反法律、法规、政策规定的，一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议，且无其他证据可以证明，又未实际履行的，可认定合同未成立。本案中，搬运公司第一次将房租从200元提到300元，被告解某也接受并履行了7个月之久，显然符合前一种情形，故应认定此合同关系有效。而搬运公司再次提出提高房租的要约后，虽然通知了被告，但被告解某并未作出承诺，且此后双方亦未达成协议，符合后一种情形，故应认定此合同关系未成立。

二、本案中，认定搬运公司、解某的第一次口头协议有效后，因该口头协议对承租期限未作规定，又该如何认定呢?这需要从维护当事人双方的利益出发，结合该搬运公司门面出租的一般情况定夺。一审法院采纳了解某的意见，即按口头协议履行一年，较为妥当。二审法院在维持原判的基础上，根据诉讼时间顺延，将口头协议相应延至二审判决生效，更有利于执行，是十分必要的。

1995年7月原租赁期满时，原、被告之间未签订新的书面房屋租赁合同，而是由原告口头通知被告应增加租金，等于是发出了继续承租的条件的要约;被告对此表示同意，并从当年8月起按此标准按月向原告交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此，应视原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该新的租赁合同欠缺一个主要内容，即关于租赁期限的约定。这在法律上意味着出租人有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起，给予承租人一段合理的时间搬迁，此权利的行使，并不以承租人是否同意为条件。本案新的租赁合同履行了7个月时，原告向被告提出增加租金的请求，此应属改变同一合同关系下合同的某个具体内容的要约，而不属成立一个新的合同关系的要约。由于租金标准属双方当事人约定的事项(仅从法律性质上)，故只有当作为承租人的一方同意的情况下，才从承租人同意时起产生约束双方当事人的效力。承租人不同意的，出租人的此项要约不能产生约束承租人的效力。

所以，不能认为出租人发出提高租金的要约属违约行为，也不能认为这是一个新的合同关系并未成立。因原告未提出不按新的租金标准交租，将自动解除租赁关系的条件，故被告不按新租金标准交纳租金，不能作为双方租赁关系应解除的根据。但是，根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利，此不妨碍原告在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张，而且法院应当支持这种请求。法院支持这种诉讼请求，可以按当地习惯确定解除的时间，也可如二审判决那样确定为判决发生法律效力后的合理时间。本案二审判决实际上变更了一审判决确定的解除租赁关系的时间，这并不是一审判决的错误造成的，而是诉讼的原因造成的，即上诉使一审判决的时间成为一个不确定的时间及实际不能执行的时间，二审必须变更。