老赖转移房产怎么办思维导图

自我孤立

2023-02-27

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核心内容：欠债还钱，本是一件常见的事，但任何人遭遇借钱不还的事情都会感到十分头痛，欲过户房屋遭查封，老赖转移房产怎么办？下面树图网小编为您介绍。

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思维导图大纲

瞒天过海转移房产

虽然秦某声称没钱还债，但对秦某家庭经济情况有所了解的张某发却认为秦某是在撒谎，只是苦于一时找不到证据，“执行难”的问题就这么拖了下来。直到2013年，通过私人关系，张某发突然发现，原来早在2011年4月13日，也就是在他向法院提起诉讼期间，秦某及其妻子潘某舒和老岳父潘某岳签订了一份《房地产买卖合同》，以172万元的价格将其夫妻名下位于嘉定区的一套房屋转让给潘某岳。在这个敏感时刻做出这样的房屋买卖举措，在张某发看来，显然是秦某在偷偷转移财产，妄图制造无力还款的假象。后来经过进一步的调查，张某发还发现，秦某的岳父潘某岳购买这套房产实际上并未支付任何房款，所有购房款全部来自他的另外两个子女潘乙和潘甲，而其中100万元房款经层层转账又回到潘甲的账户。这让张某发更加确信秦某是在借机转移财产。

掌握了这些信息后，张某发将秦某夫妇连同潘某岳一起告上法庭，认为他们的房屋买卖行为是秦某为不履行还款义务而进行的虚假交易，请求法院撤销该房地产买卖合同，并恢复房屋的原始登记状况。

层层转账虚假买卖

首先是3月17日，潘某岳使用老伴陈某惠的账户向秦某转账支付购房款72万元，而这72万元是当天由潘甲打到陈某惠账户上的。

紧接着4月16日，潘某岳又用本人的账户向秦某转账支付100万元购房款。其中20万元是2天前由潘乙转账至潘某岳账上的，还有80万元也是2天前由潘甲转账至潘某岳账上。

最后，秦某收到上述房款后，用72万元偿还了该房屋原有的银行贷款，另于5月11日将101万元转账至伊某(潘乙之妻)的账户。伊某收到钱款的次日，又将其中的100万元转回给潘甲。

张某发据此认为，通过上述层层转账发现，潘某岳在买房时并没有实际出钱，172万元的购房款都是由潘乙和潘甲支付，秦某用其中的72万元偿还了该房屋的银行贷款，剩下的100万元又回到了潘甲的账户上。三被告之间的房屋买卖合同形式上虽有对价，但实际上是上演了一出在潘家两代人之间的资金挪腾的把戏，根本没有支付对价，因此是无效合同。

法庭上，潘某岳对以上事实没有表示异议，但认为在房屋交易之前女儿和女婿聘请了专业评估机构对房产价值进行过评估，合同价格合理，不存在低价或无偿转让的情形。虽然有上述层层转账的事实，但是买卖合同是有效的，行使撤销权不符合《合同法》74条规定。并且秦某夫妻名下还有一套位于普陀区的房产，该房产的市值超过原告100万元的债权，因此女婿秦某有能力偿债，转让嘉定区的这套房屋不会导致原告的债权无法实现。

欲过户房屋遭查封

或许是担心已转到岳父名下的房产还有可能被法院强制执行，在张某发第二次起诉后不久，潘某岳就于2013年6月15日与本案第三人许斌签订房屋买卖合同，将这套房屋以330万元的价格转卖给他。

合同签订后第3天，潘某岳将房屋交付给许斌。2013年7月20日，许斌在付清房款及相应的过户交易税费后前往房产管理部门办理过户登记手续，却发现该房产已于5天前被法院查封。

诉讼中，许斌对该房屋主张善意取得。他认为自己在交易过程中已经尽到了足够的注意义务，购房价格是合理的，在合同签订当天也对买卖合同进行了备案登记，没有任何过错。并且系争房屋已于付款之后实际交付，因此主张自己为善意第三人。

但是张某发却认为，许斌是分两次交付房款，其中第二次交付200万元款项时法院已经查封了房屋，许斌在第二次付款前没有对房屋状况进行确认，存在过错。此外，潘某岳是无偿取得这套房屋产权的，所有权应由法院判决恢复原状，因此作为无权处分人，潘某岳与许斌之间的房屋买卖合同当然无效。

法院判令恢复原状

法院审理后认为，秦某承诺于2011年归还拖欠张某发的巨额借款，但其却在2011年4月将其与妻子名下房产转让给岳父，后经审查，潘某岳支付给秦某的172万元房款全部来自其子女，其中100万元通过层层转账后又回到潘甲账户。从这一系列买卖时点和买卖人身份关系可以认定，三被告是假借合法形式、虚设房屋转让，该行为的主观恶性并不低于债务人无偿转让财产。

至于第三人许斌是否符合善意取得的问题，法院认为，尽管许斌先前已经履行全部付款义务，但事后潘某岳又退还了许斌150万元房款，且因系争房屋被司法查封，房屋并未过户至许斌名下，故其对系争房屋不符合善意取得的情形。

最终法院判决撤销秦某夫妻与潘某岳于2011年4月13日签订的房屋买卖合同；秦某夫妻应在判决生效日起10日内将系争房屋的登记状况恢复原状。

理财金手指：如何破解法院“执行难”

在债务纠纷官司中，明明法院判决胜诉，但债务人两手一摊没钱还债，往往令债权人十分头痛。

理论上说，此时债权人可以申请法院强制执行。方法包括查询、冻结、划拨被申请执行人的存款、扣留、提取被申请执行人的收入、查封、扣押、拍卖被申请执行人的财产以及搜查被申请执行人隐匿的财产等。然而这些强制执行方法却需要以获得债务人财产信息为前提，而举证责任不在法院，在债权人身上。通俗的说，只有你证明“老赖”有钱不还，法院才能强制执行。但想要获得这方面的信息并不容易，存款、收入信息等涉及他人隐私，债权人很难获得。房产、汽车等比较明显的动产或不动产，则很有可能会被对方藏匿或转让。如果无法提供债务人的有效财产信息或线索，则最后很难执行到位，毕竟对法院来说，也要考虑强制执行中的搜查和执行成本问题。

根本上说，亡羊补牢不如事先预防，在借钱时就要提高警惕和自我保护意识。首先，要了解对方的借款用途，分析和预估对方能否按时还款的能力和意愿，风险过大不如不借。其次，最好采取抵押贷款或担保贷款形式，如果对方无法提供抵押物或担保，则在借钱之前先摸清对方的财产状况，尤其是了解到对方名下房产的真实确切地址等信息，正所谓跑得了和尚跑不了庙，万一对方玩失踪，至少还能追索到房产以供执行。