如何认定婚前房屋婚后置换新房的性质思维导图

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2023-02-27

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如何

认定

婚前房

婚后

置换

新房

的

性质

房地产法

房产案例

该案件中的焦点是王甲向九冶公司提交变更户主申请的性质如何认定，以及置换房屋的性质如何认定。

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思维导图大纲

【案情】

2001年4月，王甲和前妻离婚时分得九冶公司家属区48.05㎡房屋一套。2002年王甲和离异的陈静开始以夫妻名义同居生活，王甲之子王乙、陈静之女8岁的陈洁亦随二人生活。2006年1月，陈静以王甲之妻的名义、陈洁以王甲之女的名义将户籍迁至王甲的户籍名下。2009年，王甲被检查患脑梗塞、肾性贫血等疾病，后被鉴定属完全丧失劳动能力。2011年10月王甲和陈静在民政局登记结婚。2012年初，九冶公司进行棚户区改造，王甲以婚前48.05㎡旧房等面积置换购得“九冶新家园”小区77.98㎡房屋一套并随后入住，其中新增的29.93㎡为夫妻共同财产按市场均价购买。2012年7月6日王甲向九冶公司提交书面申请，申请将置换新房的户主写成妻子陈静的名字，但九冶公司一直未作出是否同意的回复。2013年5月7日，陈静代王甲和九冶公司棚户区改造办公室补签了相应的《九冶新城房屋置换安置搬迁协议》。因九冶公司因棚户区改造工程没有整体竣工，尚未就修建的包含争议房屋在内的所有小区向勉县房产管理局申报办理房屋所有权证。2015年3月王甲因病去世，王乙和王甲的母亲江梅遂将陈静起诉至法院，要求对“九冶新家园”小区的房屋中王甲的遗产依法确认二原告各占27%的份额。案件审理中，陈洁向法院书面申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，要求继承王甲的遗产。（当事人姓名均为化名）

【争议焦点】

原告王乙和江梅认为，“九冶新家园”小区77.98㎡房屋中，新增的29.93㎡为王甲和陈静的夫妻共同财产，其中一半归陈静所有，剩余一半属于王甲的遗产。另外48.05㎡房屋是王甲以婚前的个人房屋等面积置换，现原房屋已经消失，新房中的该48.05㎡也全部属于王甲的遗产。即“九冶新家园”小区77.98㎡房屋中的63.015㎡属于王甲的遗产。

被告陈静和第三人陈洁对原告关于新增的29.93㎡的意见无异议，认为置换前房屋48.05㎡虽属王甲个人所有，但在置换时王甲对其婚前所有的房屋另行与其它夫妻共同财产整合，从而取得了新房产77.98㎡，且王甲生前曾向九冶公司书面申请将置换新房的户主变更为妻子陈静的名字，这可以看出王甲对其个人财产进行了积极的处分，应视为王甲自愿将婚前个人房屋48.05㎡转化为夫妻共同财产。故“九冶新家园”小区77.98㎡房屋中的一半38.99㎡应属陈静个人所有，剩余38.99㎡属于王甲的遗产。

【判决结果】

法院经审理，采纳了二原告关于王甲遗产范围的认定意见，同时结合王甲生前居住、生活情况依法判决：

“九冶新家园”小区房屋面积77.98㎡，原告王乙、江梅各占有18.59%份额，被告陈静占有44.23%份额，第三人陈洁占有18.59%份额。

【评析】

该案双方的争议焦点就是王甲向九冶公司提交变更户主申请的性质如何认定，以及置换房屋的性质如何认定。

一、王甲向九冶公司提交变更户主申请的性质

2012年7月6日王甲向九冶公司提交书面申请，申请将置换新房的户主写成妻子陈静的名字，陈静认为这是王甲积极处分行为，自愿将婚前个人房屋面积48.05㎡在新置换的房屋中转化为夫妻共同财产。从王甲提交申请的内容来看，其只是申请将户主名字变更为妻子陈静，并未明确表示要将其个人财产原房屋面积48.05㎡在新房中全部或部分赠送给陈静，使其转化为双方共同财产。而根据房地产登记的相关规定和交易习惯，以夫妻共同财产购置的房屋虽为夫妻共有，但在办理房产证时，一般登记一方为户主，另一方为共有人，不会写明是按份共有还是共同共有。故对夫妻共有的房屋，房产证无论登记为夫妻任何一方，并不会改变房屋的性质。

同时，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故该房屋的产权主要应以房产证和附属资料为准，但九冶公司因棚户区改造工程没有整体竣工，没有就该新置换房屋向勉县房产管理局申报办理房产证，该房屋至今并无房产证。且九冶公司和勉县房产管理局也未就是否同意王甲的申请作出回复，也未正式收集附属资料，王甲的申请是否符合拆迁安置规定和法律规定尚不明确。

故从王甲的变更户主申请的形式要件和实质要件并不能达到陈静的证明目的，因此不能据此认定新置换房屋中的48.05㎡房屋为王甲和陈静的夫妻共同财产。

二、从置换房屋的性质认定本案遗产范围

“置换”自古就有，也就是商品交易的最初形态“以物易物”，与当前常态化的商品交易形态相比，省略了中间环节等价交换物即货币。房屋置换在当今社会中多出现在各地因征地、房屋改造等的拆迁安置关系中。用买卖关系的法律规定可以理解为两个买卖过程，一是将旧房出售给房地产开发公司，二是从房地产开发公司购买新房。

我国《婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资奖金；（二）生产经营的收入……”。第十八条规定，夫妻一方的婚前财产，在婚后属该方个人财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。王甲和陈静置换房屋之前，从以上法律规定可以得出，九冶公司家属区48.05㎡房屋，因双方无特别约定，该房屋依法属于王甲个人所有。

2012年初，王甲对旧房进行的置换，虽然置换新房的财产来源既有王甲的个人财产也有双方的夫妻共同存款，是对财产进行了整合，但随着我国婚姻家庭法律方面的逐步修改，尤其是在婚姻法解释三颁布后，我国法律的立法精神更加侧重于保护夫妻一方的婚前个人财产，即一方的婚前个人财产，在婚后无论形态如何发生改变仍应属于其个人所有。即置换房屋之后，新房中新增的29.93㎡，是用王甲和陈静的夫妻共同存款补差价所购的，该29.93㎡依法属于夫妻共同财产，无论各自出资多少均应属于双方共同共有，王甲死亡后其中一半属陈静所有，剩余一半属于王甲的遗产。因新房中的48.05㎡的来源是用原王甲个人所有的房屋等面积置换即购买，该部分面积仍应属于王甲的个人财产，归其个人所有。故新置换房屋虽为双方共有，但整体应属于按份共有。

综上，“九冶新家园”小区77.98㎡房屋，新增面积29.93㎡中的一半和置换的面积48.05㎡，共计63.015㎡属王甲的遗产，剩余14.965㎡为陈静个人财产。

【本案判决的依据】

法院审理后认为，被继承人王甲生前未立遗嘱，其遗产应按法定继承。王甲生前已经和第三人陈洁建立了合法的继父女关系，并形成抚养关系，故王甲去世后，其妻子陈静、母亲江梅、儿子王乙、继女陈洁均系第一顺序法定继承人，均依法享有对王甲遗产的继承权。

“九冶新家园”小区77.98㎡争议房产系王甲以其与前妻离婚时分割所得的九冶公司家属区48.05㎡房屋置换购所得，新增29.93㎡为王甲和陈静婚后购买所得。新增29.93㎡应为王甲和陈静的共同财产，根据《继承法》规定，王甲去世后其中的50%属于陈静的个人财产，剩余50%作为王甲的遗产由各继承人依法定继承。虽王甲曾向九冶公司书面申请将置换新房的户主写为陈静的名字，但因新置换房中已包含有双方的婚后共同财产新增面积29.93㎡，房屋所有权证户主无论登记为任何一名共有人均不违反法律规定，且王甲在书面申请中没有明确表示要将其个人财产原房屋面积48.05㎡在新房中转化为双方共同财产，同时该房屋的开发单位九冶公司和所有权证登记部门也未就是否同意王甲的申请作出回复，因此不能据该申请书就认定该48.05㎡房屋为王甲和陈静的共同财产，故对二原告认为该48.05㎡房屋为王甲个人遗产的诉讼主张法院予以支持，对被告陈静以申请书认定王甲自愿将婚前个人房屋面积48.05㎡转变为双方共同财产的辩解理由法院不予采纳。故新置换房屋77.98㎡中的14.965㎡属陈静的个人财产，63.015㎡属王甲的遗产。《继承法》第十三条规定，“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等；……与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分”。被告陈静作为王甲的配偶，在王甲生前长期共同居住生活，在王甲生病治疗过程中尽了扶助照顾的义务，故分配遗产时，陈静可以适当多分，江梅、王乙、陈洁在王甲去世前因其他原因均未和王甲共同居住，在继承王甲遗产时应当均等分配，本院根据实际情况酌情确定：王甲的遗产由陈静继承31%，江梅、王乙、陈洁各继承23%，即陈静继承19.536㎡，江梅、王乙、陈洁各继承14.493㎡。综上，“九冶新家园”房屋面积77.98㎡，被告陈静依夫妻共同财产分割和法定继承王甲遗产共享有34.501㎡，占总面积的44.23%；原告江梅、王乙和第三人陈洁依法定继承王甲遗产各享有14.493㎡，各占总面积的18.59%。因该争议房屋一直由被告陈静居住使用，故房屋依法继承后继续由陈静居住使用较为适宜，被告陈静可依市场价格按各继承人所占份额支付相应的房屋折价款。

本案宣判后，各当事人均无异议，现判决书已经生效。

（原标题：婚前房屋婚后置换新房的性质认定）