集体土地上企业拆迁如何补偿思维导图

西风不相识

2023-02-27

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集体土地上企业拆迁如何补偿

房地产法

房屋拆迁

拆迁补偿

我国的土地只有国有土地和集体土地，如果要对集体所有的土地上的企业进行拆迁的，也需要对被拆迁的企业进行相应的补偿，还要对被拆迁的员工安置。那么集体土地上企业拆迁如何补偿？阅读完以下树图网小编为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。

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思维导图大纲

一、集体土地上企业拆迁如何补偿

需要补偿的项目：

1、房屋（所有权人）、土地及附属物补偿费用

2、租金差价（承租房屋的企业）

3、搬迁和安置补偿费用

4、停产停业损失、补助和奖励费用、其他无形资产损失。

集体土地上企业拆迁的补偿与国有土地上企业拆迁补偿最大的区别就在于土地相关补偿费用。对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准定。可以看出，此规定市针对征收用于农业生产的耕地的，而没有关于商业用途的集体土地的补偿标准。法律上面对这部分的规定是空白的。

此外，各个地方的关于集体土地拆迁相关的法律法规内容都不尽相同，在实践中会遇到各种各样的问题，例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二条规定："在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。"根据该规定，对非宅基地的征收不适用该办法，导致无法可依，实践中会有很多问题。

二、国有土地上承租土地（或房屋）企业拆迁如何补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

对于承租土地（后房屋）的企业在拆迁中，是可以获得停产停业损失以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿的。另外在企业拆迁中还会有一些实际的损失，比如员工的安置费用，其他无形资产的损失的等。企业如果是承租的房屋，则拆迁会导致企业需要重新租赁房屋，这其中的差价就是企业的损失，是需要进行补偿的。如果企业是承租的土地在上面自建了厂房，则因为拆迁导致厂房的灭失，也是对企业的损失，企业可以一次要求进行补偿。所以我们将国有土地上承租土地（或房屋）企业拆迁补偿整理成两个公式：

1、承租房屋企业补偿金额计算公式为：

补偿金额=租金差价【（重新租赁租金-原租金）×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）+奖励和补助+其他无形资产损失；

2、承租土地上自建房屋企业补偿金额计算公式为：

补偿金额=租赁土地差价【（重新租赁租金-原租金）×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）+奖励和补助+其他无形资产损失。

三、企业拆迁补偿要注意的事项

1、要处理好和政府机关的关系

因为我们业务领域的特定性，不可避免的要跟政府机关有交涉，维护好和当地政府的关系显得“尤为重要”，况且一般拆迁中的利益关系错综复杂，政府很有可能就是利害关系的一方，在这种利益对抗中，如何既能最大限度的维护当事人的利益另一方面又能兼顾政府形象，值得深究。一般我们建议，被拆迁人要积极和拆迁方谈判，保持谈判的渠道畅通，律师则从法律的专业角度方向出发依法办事；如果政府干涉被拆迁人在诉讼方面的工作，被拆迁人可以采取回避态度，“有事可以跟律师沟通，具体事宜我们老百姓不太懂”，“律师看案件没有进展就直接诉讼了”，“我们只是配合律师的维权”。总之在处理和政府的关系时，要双管齐下，一个是谈，一个是诉，谈主要针对被拆迁人，诉主要有律师来进行操作，这样才能取得以诉讼促进谈判的效果。

2、制作好损失报告

企业拆迁，涉及的财产损失一般比普通拆迁严重，比如同等条件下额外的租金损失、停产停业损失、设备损失、营销损失、人员安置费用，所以必须要制作好损失报告，并且要足够详细。通常，最好制作两份损失报告，一份是保守损失报告，另外一份要全面详细（也就是说损失要做的高一点），和拆迁人谈判的时候，可以根据具体情况来区分出示哪份损失报告。如果是非常严格的谈判，拆迁人也去现场勘察，那我们就要出示反映真实情况的损失报告；如果是有弹性区间的谈判，拆迁人也不去查看现场，那我们就出示损失比较高的损失报告，因为协议一旦达成，房屋被拆了价值也就沉默了，谁也无法再现“真实”的现场，总之要在追求合法合理全面的补偿价格，争取做到政府拨给百姓的钱，就要落到百姓腰包里。

3、处理好租赁关系

拆迁的过程中，补偿款是同时补偿给出租人和承租人的，所以承租人尽量和出租人达成“统一战线”，共同应对拆迁补偿谈判，只有化零为整，统一认识，集体维权，承租人和出租人才能取到更加合理的补偿。同时，我们也要提防租赁关系内部的分化，通常是出租人置承租人的权益于不顾，擅自和拆迁人签订协议，侵害承租人的利益。