实际上,从2003年至今,深圳已经总共有5宗土地“流拍”。而在2005年,武汉、南京等城市相继出现城市中心区土地“流拍”现象,武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。
“这些土地流拍虽然发生在二线城市,但已经引起了国土资源部的关注,虽然‘流拍’现在没有发生在一线城市,但未雨绸缪是应该的。”一位接近国土资源部高层的学者对记者说。在他看来,待“流拍”现象发展到一线城市再行防控其风险,多少有些“滞后”。
按照这位学者的逻辑,政府启动“勾地”制度后,对于出价并未达到政府评估价格的土地,政府可选择“不出让”,也就是地产商“勾地失败”。相反,地产商一旦“勾地”成功,随之进入“招、拍、挂”阶段,如有人竞价,则“价高者得”;而一旦无人竞价,按照“征求意见稿”的规定,“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。
这样,政府进行土地出让时面对的“流拍”风险就可以得到规避。不过,对此说法,国土资源部方面并不认同,按照“征求意见稿”前言部分中的相关表述,国土资源部更乐于将“勾地”制度的引入,看做是完善现行土地出让制度的一种努力。
在“勾地”制度的发源地香港,只有地产商报出的价格达到或超过政府的心理价位,才能“勾地”成功,而政府并不公布其心理价位。“在现行勾地政策下,中小型发展商其实很委屈,因为他们财力小,实在不足以与大型发展商争地。” 香港测量师学会会长张达棠说。
在香港,房企为了能够一次“勾地”成功,往往会抬高其“勾地”报价,以达到或者超过政府认可的价位。另外,抬高“勾地”价位无形中还抬高了土地交易的门槛,将一些资金实力不济的潜在竞争对手排除在外,降低土地在拍卖中被“截杀”的可能性。
内地欲行的“勾地”或许将面对同样的问题,因为“勾地”的游戏规则和“招拍挂”一样,是“价高者得”。相关人士透露,“勾地就是一次技术层面的完善,不会改变现行土地交易制度的基本原则。”就是说虽然增加了“勾地”这一程序,但土地的最终获取还是要通过“招、拍、挂”来实现。只不过在无人应价的情况下,“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。言外之意,“价高者得”的原则不会因为“勾地”被突破。
目前,国内多数地产商对于“勾地”尚知之甚少,甚至有地产商对记者表示并不知情,这种情况以可能受到影响最大的中小型房企居多。为了平衡中小型房企的利益诉求,香港地政署已出台“八折勾地”政策,而国土资源部提出的“勾地”政策并未涉及相关内容。
虽然至今并没看到“勾地”具体的实施细则,但作为一项“舶来”于香港的土地交易制度,“勾地”在香港遭遇的一些问题还是值得担心:从香港执行的“勾地”制度来看,它至少不是完全市场经济条件下的土地交易制度。
香港的“勾地”制度始自亚洲金融危机之后。彼时,受到亚洲金融危机的冲击,香港高涨的楼市泡沫破灭,楼市进入低迷时期。这一市场情况直接威胁到了港府执行多年的土地拍卖方式,房企开始停止购入土地,地价一泻千里,港府随即担心土地被“贱卖”。
在这样的情况下,香港地政署暂停了已经执行了多年的土地拍卖政策,转而执行“勾地”。每年由地政署公布若干地块,由有兴趣的发展商进行“勾地报价”。当报价满足政府的心理价位,政府再行挂牌拍卖土地,而后“价高者得”。一旦发展商的报价低于政府心理价位,政府就把土地“收起来不卖”。
在这样的游戏规则下,政府的卖地行为实质上演化成了“只许地价涨,不许地价跌”的土地交易制度,这样一来,决定土地交易价格的因素不再是供求关系,而是政府的意愿。果然,在执行“勾地”制度的几年中,香港楼市虽然低迷,但由政府出让的土地价格并未下跌。至今,虽然香港楼市已渐回暖,但地政署仍坚持执行“勾地”政策。
在成熟市场经济的条件下,市场规律应该是资源性产品的定价主要因素,根据供求关系的变化,地价可以涨,也可以跌,只要符合市场规律即可。但在“勾地”制度下,政府有权选择在地价下跌的时候“不卖”,无形中扭曲了市场规律。
另外,在市场经济条件下,交易双方必须拥有对称的资讯,才能站在公平的位置上议价。而香港“勾地”制度恰恰是人为地制造信息不对称:港府关起门来制订“勾地表”上每幅土地的底价,并因应市场变化不时作出调整,但整个过程是不透明的,也不公布。发展商只能不断猜度和测试政府的底线,令“勾地”的成功率注定偏低,土地拍卖因而变得稀疏,形成供应收紧价格挤高的恶性循环。
总体而言,中国内地的土地批租制度基本舶来于香港,本次国土资源部提出的“勾地”就更是如此。因此,作为推进并完善土地交易市场化改革的一项措施,如何避免其“非完全市场经济属性”带来的诸多弊端,应该考虑在先。