房地产抵押价值评估掌握的问题思维导图

催眠

2023-02-27

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一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。

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思维导图大纲

（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。

二、房地产抵押权人的一般风险防范。

抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。

1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。

3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70％吗？回答是否定的。

抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格（如贷款风险金额）与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。

抵押权人的权益、运作中的时间差和抵押贷款率之间的内在相互关系如图所示（略）。

其中，图中锯齿波实线为借款二年按季结息正常情况下的借贷还息，还本付息情况。上斜线形成每季利息，下垂线表示每季还息。第8季度的下垂线为还本结息。

但是如果借款人一旦发生逾期不能还息，并且要通过处分抵押物来清偿时，就引出了如图中的一组平行的罚息曲线（广义，下同）。假定按现行一年期贷款利息5.58%计算，则季息为0.9765万元，罚息为每日以计息基数的万分之三计取，罚息曲线比正常情况下的曲线斜率要大很多，两者在连接处明显的向上翘了。

假定从不能正常付息至清偿（或进入诉讼程序）需9个月时间，则银行的权益为本金、当期的利息、罚息之和，每个时点都有可能出现这种情况如图中的平行虚线所示，如果进入诉讼程序则挂帐停息，银行的基本权益部分从法律上就固定下来。

其次，抵押贷款中的双时差问题。从所附总图可见，如在t3点出险，处分点在t6处，由此造成了银行权益的改变和增加。抵押物在t3处为98.5万元，假如t6时即为处分点，此时抵押物价值为97.0万元，再顺延则更低，所以抵押物价值曲线与抵押物抵押价值曲线是不同的，两者存在时间差△t.前者是现时价值，后者是现时对应的处分变现日的抵押物价值。抵押物折旧为直线时的情况如图示，随抵押价值的减少抵押贷款率渐增。

由上可知，权益较贷款本金要全面，时差是客观存在的，抵押贷款率不是贷款本金与抵押物价值之比，而是抵押权人的权益价格与抵押物抵押价值的比值，如上图示。贷款期内各时点抵押贷款率的最大值即是该案的抵押贷款率。若借贷个案性情况如图上方给出的表列数据（数据读识均为右标注），本章节开头的答案就不是70％了，若是至满一年的抵押贷款率为79.51％，至满二年时则已经成81.19％，这就是权益时差下的抵押风险，它揭示了真正的抵押贷款率和抵押率。

四、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题

我们还遇到将尚可使用年限为25年，前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况，抵押人房地产权利的严重缺失情况是不少的，而且此项风险一旦发生，抵押价值评估的价格就不可能再保证其评估的正确性了。因此，在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。

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