律师：“类画家村案”看农民讨房的得与失思维导图

清风浅

2023-02-27

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房地产法

房产纠纷

房产证纠纷

一、案件背景

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思维导图大纲

2008年，北京市通州区宋庄“画家村”的农民讨房案风起云涌，在社会上掀起了巨大的波澜。农村房屋及宅基地买卖问题成为民众纷纷议论的热点话题，“小产权房”问题也浮出水面，一时间，对于以宅基地为核心的农房和集体产权住房(“小产权房”)流转问题，一些民众谈虎色变，“小产权房”也成为烫手山芋，在房产交易中无人问津。

近日，北京市博友律师事务所律师接受案件被告(即房屋买受人)的委托，办理了一例“类画家村”案件，案情与上述“画家村案”相同。1999年5月1日，原告齐某与被告宣某签订了房屋买卖协议，双方约定齐某以20 000元的价格将其位于北京市通州区Y村的院落出售给宣某。合同签订后，齐某交付了房屋，宣某分期付清了房款。此后，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，齐某开始后悔以低价将房屋卖给宣某。2009年3月，齐某遂诉至法院要求确认其与宣某签订的房屋买卖协议无效，要求宣某腾退房屋。

二、案件结果

1999年，国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”;2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年，针对农房及集体产权房屋买卖纠纷大规模发生的现状，北京市高级人民法院印发了《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，提出农村私有房屋买卖合同应当认定无效，要求北京市各级法院在审判中参照执行。这些规范性文件都成为卖房农民提起讨房诉讼的法律依据。此外，2007年12月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，明确提出：严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。有鉴于此，目前人民法院的审判实践中都会判决买卖合同无效，买房人应将房产归还给出卖人一方。

然而，由于出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，买房人可以要求赔偿损失。对于买房人信赖利益损失的赔偿，如双方不能达成一致，在目前的诉讼中，一般的处理方法是由法院委托双方认可的房地产评估机构按照拆迁的标准，对房产的“房屋的重置成新价”(房价)和“宅基地的区位补偿价”(地价)进行评估。该项补偿款的计算公式是：地价×70%+房价-购房款。

在齐某与宣某的案件中，如按照上述计算方法，合同被判无效后，齐某将需要支付宣某补偿款24万余元。最终由于无力承担高额的补偿款，原告齐某撤回了起诉。

三、农民讨房的得与失

从农民角度来说，无可否认的是，他们都可以如愿以偿的从法院判决书中赢回他们的房子。通过房屋拆迁，他们可能会得到很大数额的拆迁补偿款。同时，农民在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效承担主要责任。在合同被判无效后，买房人的信赖利益受到损失，农民一方需要赔偿买房人高额的赔偿金，这笔赔偿金对农民一方来说可能是个天文数字，是非常沉重的负担。更为重要的是，他们还违背了民事法律行为中最为重要的原则——诚实信用，失去了诚信可能造成社会对这一阶层的整体评价的降低。

就买房人而言，虽然可以得到为数不少的补偿款，但这些补偿款根本不足以支付一套商品房的房款。在这样一场诉讼风波过后，买房人不再拥有对“家”的归属感，甚至成为了“无家可归”的人，事业和家庭生活均受到了严重影响。

从社会层面来讲，农民讨房案的频繁发生不利于社会稳定和市场经济的发展。以通州区宋庄镇的“画家村”为例，在宋庄，至少有200多名来自全国甚至国外的艺术家在这里购买了农民房屋安家，进行创作。这些艺术家的纷纷进驻，为当地带来了丰厚的有形和无形资产。有形指购买和改造的花销，而无形的则包括创意产业带动的区域价值提升。然而，在房屋买卖合同被判无效后，一些艺术家被迫离开此地;其余在当地买房的艺术家虽尚未被赶走，但也因此而生活在担忧之中，严重影响了他们的艺术创作，甚至造成了他们生活困难。

一系列的农民讨房案风起云涌，引发了激烈的争议，亦导致了诸多社会问题。尽管政府三令五申严禁宅基地交易，现实中以宅基地为核心的农房和集体产权住房(“小产权房”)的交易却从未停止。然而，国家法律规定及政策却为诸多讨房案件的出现提供了“营养基”，使出卖人可以堂而皇之的“钻空子”。总体而言，“画家村案”的处理结果无论对哪一方均是“失”大于“得”、利大于弊的。这些案件的出现给社会敲响了警钟：如何去解决农村集体建设用地的流转问题，进而解决城市化日益紧迫的土地需求已经成了亟待解决的社会问题。这不仅仅是土地节约利用的问题，更关系到市场经济的发展和社会稳定!