登记的产权人未出资，其签署的买卖合同是否有效？思维导图

落花凄凉

2023-02-27

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房地产法

房产纠纷

房产证纠纷

本案判决认为产证上登记的所有权人未出资,所以其不是真正的产权人，购买人知道其家庭成员情况，因此其买卖合同无效。

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登记的产权人未出资，其签署的买卖合同是否有效？思维导图模板大纲

其实，房屋产权人是否出资购买，不影响其对房屋拥有的权利，父母购房而以成年子女名字登记的，应当视为赠于或家庭共有。但内部关系不能对抗第三人。鉴于产权证的公示效力，第三人与登记的产权人交易的，应当认定其合同效力。否则将严重影响市场交易的安全和交易相对人的合理预期。

案例来源：人民法院报 2010年8月24日父母以女儿名义买房女儿转卖第三人无效

本报北京8月23日讯盛先生夫妇为了享受更多按揭购房的优惠，以女儿的名义购买了一套房产。女儿则在领取房屋产权证书的第二天将房屋转手卖给了秦女士。今天，北京市顺义区人民法院审结这起房屋产权纠纷案，一审判决涉诉房产为盛先生夫妇所有，其女儿与秦女士所签的房屋买卖合同无效。

盛先生夫妇诉称，为取得更长的按揭贷款期限，2005年1月，他们借用女儿盛小姐的名义购买了一套房屋，并筹借了部分资金交纳了首付款及相关费用。其后，他们全家搬入该房内居住，并按时足额交付全部按揭款。2009年8月，盛先生夫妇将原有住房变卖，用售房款提前偿还了全部贷款。盛先生夫妇准备将房屋产权办归自己名下时才发现，此房已被女儿卖给秦女士并办理了过户手续。

被告盛小姐辩称，原告在购买此房屋的过程中没有出资，原告的实际居住行为，并不代表他们对房屋享有所有权，因此不同意原告的诉讼请求。

被告秦女士辩称，她花了90万元购买此房屋，是善意取得。

法院认为，盛小姐辩解涉诉房屋为其出资购买，没有事实支撑及证据支持，故其并非真正意义上的房屋权利人。盛小姐对涉诉房屋没有处分权，其与秦女士签订出卖房屋的合同属于无效合同。

（王新民杨秀芝）

■庭审焦点■

盛小姐是否为房屋权利人

秦女士是否善意取得房产

本案争议的焦点是，盛小姐是否为涉诉房产的权利人，秦女士是否是善意取得涉诉房产的所有权。

法院认为，涉诉房屋通过公示方式显现出的所有权人原为盛小姐，但涉诉房屋的取得是以支付一定对价的形式实现的。本案争议的房屋是2005年1月购买的，而在购买房屋时，盛小姐刚刚参加工作不久，虽有收入，但其收入不能满足其日常开支，盛小姐尚有很多外债存在。在此情况下，盛小姐没有能力支付数额如此巨大的购房款。盛小姐就其所述支付购房款一节，未提交相应的证据。故盛小姐辩解涉诉房屋为其出资购买，没有事实支撑及证据支持。盛小姐虽与父母一起生活，但盛小姐在购买涉诉房屋时未作出贡献，故其并非真正意义上的房屋权利人。

盛小姐必须在有权处分的情况下，才能与秦女士签订房屋买卖合同。盛小姐与秦女士签订的房屋买卖合同没有经过盛先生夫妇的追认，盛小姐在订立合同后亦没有取得处分权。所以，盛小姐与秦女士所签订房屋买卖合同应被确认为自始无效。

秦女士明知盛小姐的家庭成员情况，且明知盛小姐的父母不知道盛小姐卖房。盛小姐本人也明确告知秦女士所出售房屋不为自己所有，她并未出资购买此套房屋，房产归盛先生所有。秦女士在没有看过涉诉房屋的格局、设施的情况下即购买房屋，故不能认定秦女士购买房屋的行为是善意的。（王新民杨秀芝）

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