今年1月5日,中介公司以黄女士未在约定的2007年12月11日之前签订《上海市房地产买卖合同》,函告要求黄女士承担违约责任。由于黄女士未予认可,故诉请判令黄女士支付违约金3万元。
中介公司诉称,黄女士于2007年11月,表示对一套产权房购买意向。21日,签订了《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》。同日,在中介公司的居间促成下,黄女士签订了《房地产买卖协议》,就房屋确定了买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续之需,买卖双方于签订协议后20日内签订《上海市房地产买卖合同》。然而,黄女士未按约定履行签署合同义务。
法院认为,案件所涉的《房地产买卖协议》具有缔约意向书的性质,用以规范双方签订正式的《房地产买卖合同》,即签订本约。意向书成立后,买卖双方有权自主决定履行或解除双方间的买卖意向,他人不得干涉。
根据合同法规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此,即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于黄女士,黄女士也无需支付报酬。
《合同法》还规定,格式条款加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效。本案中,公司诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产买卖协议》中的格式条款。条款中有“不管居间是否成功,均有权向对方收取相当于房价2%的费用”。该条款具有加重对方责任,排除对方主要权利的情形。应为无效。据此,中介公司要求黄女士支付违约金的诉请,不符合法律规定,不予支持。