房屋买卖合同瑕疵担保责任成立要件是什么？思维导图

花房姑娘

2023-02-27

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核心内容：房屋瑕疵有哪些？房屋的瑕疵担保内容包括哪些？房屋瑕疵担保责任成立的要件是什么？下面，树图网小编为您详细介绍房屋买卖合同的瑕疵担保责任的相关内容，以供大家参考。

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思维导图大纲

【房屋的瑕疵担保内容】

物的瑕疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽瑕疵。作为买卖的标的物，房屋的瑕疵可从以下三方面进行分析：

房屋的价值瑕疵。如房屋为海沙屋，雨季来临时墙面易受潮；如房屋里曾经发生凶杀案，基于民间习俗的关系，价值大幅下降，在此情形，房屋有价值瑕疵。

房屋的效用瑕疵。房屋的效用分为通常效用与约定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能;房屋的约定效用，是指合同当事人约定的使用功能，在特殊情况下，当事人虽未约定，但双方明知情形也可认为是对房屋的效用进行了约定。

效用方面的瑕疵，应当根据主观和客观的具体情形来确定。如买卖的房屋，究竟是为自己长久使用还是以拆除重建为目的，除了应当考察当事人主观意思外，还可参酌房屋买卖的价金多寡(与市场同类房屋相比较)来确定。

房屋的品质瑕疵。品质，主要指标的物的质量。《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”该条即是对标的物品质瑕疵担保义务的规定。

【瑕疵担保责任的成立要件】

一般认为，物的瑕疵担保责任的成立须具备如下条件：

物的瑕疵在危险负担转移时还存在。关于危险负担转移，《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

买受人不知有瑕疵且无重大过失。买受人于合同订立时知道物有瑕疵，出卖人不负担保责任。买受人因重大过失而不知，出卖人又未保证其无瑕疵，不负担保责任。但故意不告知其瑕疵的除外。买受人就受领标的物须为检查及通知。

《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”

第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”

根据上述规定，买受人应当按物的性质，依通常程序，及时检查其受领的标的物。如发现有应由出卖人负担保责任的瑕疵，应立即通知出卖人。怠于通知者，除依通常检查不能发现瑕疵外，视为标的物无瑕疵。