房产二次抵押的条件思维导图

清风和酒

2023-02-27

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房产二次抵押的条件

房地产法

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在我们现实生活中，一般情况下是不能进行房产的二次抵押，当然也有特殊情况才能使用房产二次抵押，许多人不清楚具体的相关条件是什么，以至于遇到了真的麻烦不能及时去处理掉。下面就让树图网小编为大家带来的房产二次抵押的条件相关内容，一起来看看吧。

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思维导图大纲

一、房产二次抵押的条件

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

二、二次抵押贷款的规定

1、贷款币种：

二次抵押的贷款币种根据贷款的具体用途来确定，原则上与原房屋抵押贷款的币种一致。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

2、贷款限额：

(1)贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

(2)房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

3、贷款期限：

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

4、贷款利率：

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。

三、借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的责任

1、在个人住房抵押贷款业务中，向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人，所以借款人即为抵押人;但抵押人未必是借款人，银行在选择借款人人选时，除了满足其为抵押房屋的所有权人之外，还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此，在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人，一般情况下为房屋权利人的配偶。

2、依据《上海市1994年公房出售暂行办法》(以下简称“九四”方案)及其《实施细则》规定，同时《沪高法1996-250号文处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对于该等房屋进行房地产查阅时，一般登记的注记为房改售房或售后公房。这也是基于历史原因产生的又一类型抵押物财产共有人。

3、依据《物权法》第103至104条的共有关系性质不明时的推定及分额确定规则，即可以理解为房屋权利人没有约定，除了房屋权利人具有家庭关系的即为共同共有外，视为按份共有。同时未约定或约定不明共有份额的，按出资额确定;不能确定出资额的，视为等额按份共有。同时，见《物权法》第97条的处分条款，处分共有不动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这也是要求抵押物财产共有人本人签署同意抵押文件的法律依据。

4、根据不动产物权公示公信原则，基于笔者对《物权法》第106条第3款的理解，抵押权人若因信赖不动产登记簿的登记信息，而与房屋权利人签订《房地产抵押贷款合同》并办理了抵押登记，即使在签订房地产抵押贷款合同时该房屋权利人隐瞒其婚姻状况或因登记机关登记错误引发的瑕疵，均可以被抵押权人(即银行的善意)所吸收。但随着央行建设的个人征信系统完成全国联网，公安部建立的全国公民身份信息查询系统等电子化信息的网络建设，商业银行审查借款人等各方面信息的网络也开始铺开，未来不排除银监会或央行加重银行审查义务的可能，而对于抵押物财产共有人或其他信息的审查不到位，就对抵押权的设立产生瑕疵。

5、依据《物权法》第102条之规定，因共有不动产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务。因此，不论是借款人、抵押人及抵押物财产共有人对于银行贷款具有法定的连带还款义务，但是，如果抵押权不生效，该债务则变成无担保债务，银行则失去了优先受偿的权利。