在租住房遭受损害，物管是否担责？思维导图

余生愿你常欢笑

2023-02-27

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是否

损害

遭受

住房

李某

物管

义务

公司

侵害

原告

房地产法

房产纠纷

拆迁纠纷

案由简介：李某承租川师某小区2单元5号房屋，租赁合同约定租赁期间的水电费、物业管理费由李某自理，某物业管理有限公司是该小区的物管单位，李某按每月50元的标准向物业支付了物管费。2010年12月20日，李某报案，称其在凌晨1点返回住处时，被一男子尾随，该男子进入其房间，意图对其进行强奸，后趁其不备，李某逃脱，并向公安机关报案，公安机关于2011年1月正式立案侦查。事发后，李某另寻住处，之后，李某以物管公司没有履行其应尽的管理义务为由，向法院提起诉讼，要求物管公司登报道歉，并赔偿另寻他处租住房屋租金损失200

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思维导图大纲

法院判决：

一审：判决驳回李某的诉讼请求。一审法院认为，原告主张在其租住房屋中，遭到第三人侵害，对此仅有单方面的陈述和公安机关依据其陈述作出的询问笔录等证据，没有其他证据佐证，况且本案正在刑事侦查过程中，公安机关对李某的报案尚未作出结论，所称的犯罪嫌疑人也尚未归案，因此原告主张受他人受侵害的事实，缺乏证据证明，不予采信。况且，本案原告系选择采取以违约之诉由提起诉讼，认为物管没有尽到保护住户人身财产安全的义务，但是，本案中，原被告之间并未签订书面的物业管理合同，因为物管公司没有约定的安全保护义务，根据国务院《物业管理条例》的规定，物管公司并没有保障住户人身安全不受侵害的义务，因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故此，判决驳回李某的诉讼请求。

二审：

一、撤销原审判决;二、物管公司应在判决生效后十日内赔偿李某经济损失人民币1950元;三、驳回李某的其他诉讼请求。

二审法院认为：

2，关于物管是否存在怠于履行安全保卫义务的违约行为的问题。虽然物业公司抗辩其未与李某签订书面物业管理合同，因此不存在法定或约定的安全保卫义务，但是，根据原告提供的其与出租人的租赁合同，以及原告交纳水电费、物业管理费凭证，可以认为，原告作为小区的居住者，已经事实上与物管公司建立了物业管理合同关系，享有相应的权利义务，因此，被告的抗辩理由不成立。被告又辩称即使存在安全保卫义务，其范畴也仅是协助公安机关维持小区的正常生活秩序，不包括保护原告的人身安全，原告受到犯罪行为侵害是刑事案件，应由犯罪分子负责。二审法院认为，安保义务作为《物业管理条例》第47条规定的法定义务和一般物业管理合同中管理人的一项主要职责虽不要求物管公司完全保证业主的财产利益和人身安全不受侵害，但是，要求对于居民反映的安全保卫问题和疏漏及时处理，对违法犯罪行为的及时制止、保护现场和报警，对小区突发事件的及时处理等，合理降低其受侵害的风险。本案中，某小区市场与居住区想混，人流量大，未能实行封闭管理，被告在进行小区管理时，更应采取与此情况相应的更严格的制度和措施来履行其应尽的安全保卫义务，但在二审审理中，物管公司对其履行了安保义务均为提供证据证明，安保义务作为合同义务，应由义务方物管公司承担相应的举证责任，由于被告未能举证证明其在履行物管合同尤其是事发当天尽到了合理、谨慎的安保义务，应认定物管公司存在未尽安保义务的违约行为。

总结：业主在受到人身侵害后以物业公司未尽安全管理义务为由要求赔偿的，物业公司若不能提供证据证明自己已经全面履行安全保卫义务，应当承担相应的责任。

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