房屋买卖应讲诚信恶意违约要作赔偿思维导图

渡过人世间

2023-02-27

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思维导图大纲

案情

2007年底，陈某与朱某经某中介公司居间，签订了《购房协议书》，约定：甲方(陈某)将本市B处房屋出售给乙方(朱某)，房价为49万元，乙方在签订本协议时向甲方支付定金3万元;因B处房屋有户口，故甲方押4万元给乙方;甲方经与银行联系后，乙方归还甲方银行****，余款待乙方银行放贷时付清;双方有任何一方违约，向对方支付违约金3万元。当日，朱某向陈某支付了3万元定金。过了三天之后，朱某与陈某签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定在2008年1月28日前双方办理交易过户手续。2008年3月，朱某起诉至法院要求解除其与陈某签订的《购房协议书》和《上海市房地产买卖合同》，陈某向朱某返还购房定金3万元，并赔偿违约金3万元。朱某认为，在签订买卖合同后，自己按约通知陈某受领房屋首付款，但陈某拒绝受领，而且自己还分两次发函给陈某，第一次2007年12月27日发函的内容为：请陈某于2007年12月28日到银行还款，如不到，自己就直接去陈某的工作单位请陈某;第二次2007年12月28日发函的内容为：昨天发了一份通知给陈某，请陈某今天与朱某一起去银行还贷。但陈某对朱某的发函不予理睬。2008年1月，陈某与朱某在中介公司协商时，陈某明确表示不同意再卖房屋给朱某。而陈某认为自己没有拒绝受领房款，朱某曾口头表示在2007年12月10日还贷，但是朱某未在12月10日还贷，12月10日当晚自己与朱某协商时，自己提出必须在12月21日前还贷，但朱某坚持先办自己****后再还陈某的****，自己收到了朱某2007年12月27的通知，但这表明是朱某先违约，还不是自己违约。对此朱某认为，自己不可能一个人去帮陈某还贷，自己帮陈某还贷是要陈某配合的。

律师分析

陈某与朱某签订的《购房协议书》和《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当根据诚实信用原则全面履行。本案双方当事人均主张对方违约，争议焦点在于朱某为陈某归还银行****的问题。《购房协议书》约定，甲方经与银行联系后，乙方归还甲方银行****。据此，朱某应有为陈某归还银行****的义务，履行该义务的期限为陈某与相关银行联系确定并通知朱某后，朱某为陈某向银行归还****，不可能朱某直接以自己的名义履行，只能以陈某名义向银行履行债务，没有陈某的参与和配合是无法进行的，所以陈某应在与银行联系确定后通知朱某，并与朱某共同前往银行归还****。朱某于2007年12月28日给陈某的函中，进一步明确提出与陈某一起去银行还****的要求，但陈某对朱某的要求不予理睬，故导致朱某未能为陈某归还****的责任应由陈某承担。陈某关于2007年12月27日的通知表示朱某单方解除合同的意见，缺乏依据，不应得到法院的采信。因为陈某明确表示房屋不再卖给朱某，表达的是单方解除合同的要求，朱某鉴于陈某的该违约行为而要求解除合同，符合法律规定，应当得到法院的支持。同时，朱某要求陈某返还定金3万元，并赔偿违约金3万元，符合法律规定及合同约定，也应当得到法院的认可。