在理论上和实践中，隐名与显名是相对而言的，按照《合同法》第402条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人第三人的除外”。的规定，所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。
隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”。即以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人事实上得到本人的授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行商事活动。因此，第三人在和受托人缔结交易时，并不知道委托人的存在，往往认为受托人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。二是“受托人身份公开但本人姓名不公开”的代理。即不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的受托人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。
隐名代理中基于委托关系而为的代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。而本案中，刘某购买的涉案房屋是基于张某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。因此，按照《合同法》第404条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，受托人基于代理行为所取得的财产应当向委托人转交。作为受托人的刘某应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人张某，该房屋的所有权人是张某而不是刘某，刘某要求张某腾退房屋是没有依据的。但由于房屋属于不动产，按照《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，因此房屋所有权的确定需要经过房产登记，张某如果要求刘某将房屋所有权证更名在自己的名下，只能起诉到人民法院，请求人民法院确认张某为该房屋的所有权人，然后再办理房屋所有权证的更名。
在委托他人代为购房时，当事人之间最好采用书面形式约定和明确双方的委托代理关系及代理权限等。
