笔者：买房对于普通人来说无疑是一笔重大投资，如果购房合同无法得到保障，就可能动摇整个房产市场的诚信基础。您作为审理本案的合议庭成员之一，请您介绍一下，对开发商违约的情形，相关法律是如何保障购房者权益的?
王文耀：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该条对出卖人恶意违约导致合同解除的后果做了规定，列举了购房者可以要求开发商承担的违约责任，有利于维护购房者的合法权益。
其中的一个关键，就是设置了惩罚性赔偿。惩罚性赔偿是指由法院判决作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿，是一种附加的赔偿。只有通过惩罚性赔偿，使其与补偿性赔偿相辅相成，才能使非违约方对其所遭受的全部损失获得补救，也可以有效地防止违约方从其违约中获得利益。
但对于惩罚性赔偿在合同领域中的适用有着严格限制和明确规定，即只有在法律明文规定的情况下才可适用该项赔偿制度。
王文耀：关于赔偿的数额问题，由于惩罚性赔偿是制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》确定了“不超过已付购房款一倍”的幅度。
实践中的具体认定应结合购房人对系争房屋取得的方式、实际付款情况、房产商“一房两卖”的可得利益以及履行能力等因素综合考虑，以不超过已付购房款一倍的赔偿数额为限。
本案中，我们合议庭充分考虑了上述情况，以购房者已付房款的50%作为具体赔偿数额，较好地发挥了惩罚性赔偿制度的应有功能，有利于准确有效地制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。
笔者：房产交易过程中存在不讲诚信的行为，影响了房地产市场的健康发展。您认为遏制此类现象的关键是什么?
王文耀：随着房地产市场的逐年升温，一些房产开发商、销售商在赚取赢利的同时，不讲诚信的现象时有发生。在法院受理的房地产纠纷案件中，因房产开发商、销售商不诚信而引发的纠纷占有一定的比例。
在房价节节攀升的情况下，由于合同约定的违约金数额较低，有的房产开发商、销售商“一房两卖”，宁愿承担违约金以赚取“一房两卖”的差价，有的房产开发商、销售商利用交易优势，随意终止合同，严重损害了购房者的权益。
要确保合同履行，关键在于提高违约成本。如果开发商、销售商违约的成本很低，而收益却很高，就容易在利益驱动下不遵守合同。相关司法解释明确规定最高可达房款一倍数额的惩罚性赔偿，目的就是为了确保合同的履行，维护市场秩序。
我们也希望通过案件的判决提醒房产开发商、销售商，要强化合同意识，只有遵守诚实守信的商业原则，才能在不断规范的房地产市场中更好地生存与发展。
