一房二卖赔了夫人又折兵思维导图

回憶褶皺

2023-02-27

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房地产法

房产纠纷

一房二卖纠纷

2006年12月30日，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某购买李某位于天津市河西区的一套66平方米产权房，签约当天支付给李某定金2万元，10日内支付购房款20万元，余款25万元在办理过户手续时一次性支付；李某确保2007年1月30日前将房屋交给张某，4月15日前取得产权证，并于3日内办理产权变更手续。合同签订后，张某依约履行了付款义务，李某也按照约定时间交付了房屋，张某随后开始装修。

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思维导图大纲

2007年4月14日，李某突然通知张某不再履行合同。4月21日张某到外地出差，返回后发现门锁被换，房子被他人进住。经了解，李某早在4月14日就已经把房子卖给了案外人王某，并已办理完房屋过户手续。

于是张某将李某告上法院，要求被告双倍返还定金，并返还已支付的购房款、赔偿装修和房屋涨价损失共计14万元。

判决

案件审理中，被告李某辩称，双方签订的合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，所以自己不存在违约行为，不应双倍返还定金，原告也不得主张所谓的房屋涨价损失10万元；被告在3月8日即告知原告不再履行合同，但原告仍对房屋继续进行装修，人为扩大损失，对此也不应赔偿。

法院认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，被告单方违约，过错明显，须承担违约责任，故判决解除双方的房屋买卖合同，李某返还张某已支付的购房款、双倍返还定金，并赔偿张某装修损失和房屋差价款共计8.7万元。

评析

首先，张某与李某签订的合同是有效的。

根据我国民法、合同法，只要是具有独立民事行为能力的人，根据其真实意思表示订立合同，且支付了合理对价、不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合同即成立；依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护。本案中张某和李某根据自己的真实意思表示签订合同，合同对标的、价款、履行方式等都做出了明确约定，因此是合法有效的。

其次，李某应当承担违约责任。

根据我国合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中张某根据合同约定如期支付了定金和购房款，李某没有按约履行义务，导致合同目的不能实现，理应承担违约责任，承担责任的具体方式为：

1.双倍返还定金。在我国，定金是一种债权的担保，具有惩罚性质，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。李某作为收受定金的一方，明显违约，依法应双倍返还定金。

2.赔偿装修损失。李某主张已经提前告知张某不履行合同但不能提供证据，因此无法证明装修损失是张某人为扩大造成的，李某对此应该赔偿。

3.赔偿房屋涨价损失。根据合同法，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为张某享有的合同履行后可以获得的利益。现因李某的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予保护，但具体数额应该根据价格认证部门提供的市场价格合理确定。