法院裁定驳回业主委员会起诉的最后一个理由是业主委员会提起诉讼没有取得业主大会的授权,亦不能作为执行业主大会的意思表示。笔者认为这个问题完全可以在程序范围内予以解决,因此不打算在这里进行讨论。值得关注的应该是法院裁定当中的前两个理由。
关于业主委员会的诉讼主体资格问题,还有人提出另外一种观点,认为业主委员会起诉业主是自己告自己,从道理上讲不通。笔者认为这种观点是站不住脚的,它至少不能成为剥夺业主委员会诉讼主体资格的理由。实践当中所谓“自己告自己”而由法院受理并裁决的案件并不少见,比如公司告董事和股东,或者反过来。就本案而言,海河花园小区业主公约第十四条(违约责任)有明确约定“对欠费超过3个月的业主,业主委员会或其他业主都可依据本公约依法提起诉讼追讨”。也就是说该小区所有业主已经通过订立契约的形式授权业主委员会可以提起诉讼。在并不违背法律法规强制性规定的前提下,契约就是法律。业主委员会仅仅依据业主公约也应该有权对欠费业主提起民事诉讼,欠费业主应该承担违约责任。这在法律上和逻辑上都是没有问题的。
南岸区人民法院裁定驳回业委会起诉的第二个理由是根据《物业管理条例》第二条的规定,物业管理关系的主体应是业主和物业管理企业,原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴,原告享有什么权利,应尽什么义务也不明确。因此业委会不能以物业管理纠纷为由提起诉讼。这里我们不能不涉及到国务院于2003年6月8日颁布、于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》(以下简称《条例》),根据《条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”作为一部到目前为止在规范物业管理活动方面具有最高法律效力的行政法规,其对物业管理的定义无疑应该是权威的;人民法院依据《条例》第二条认定和裁判本案似也无可厚非。但笔者面对这个第二条却不得不产生以下疑问:物业管理权是如何产生的?或者说物业管理权的权利来源是什么?众所周知,任何一个物业管理企业在和任何一个小区及其业主签订物业管理(服务)合同并进驻该小区开始从事物业管理活动之前,该物管企业对于该小区根本不能享有任何权利。很明显,物业管理企业之所以对某个小区享有物业管理权,是因为该企业与这个小区的全体业主签订了物业管理合同,而小区的全体业主正是通过签订物业管理合同这种方式对物业管理企业进行了授权。也就是说物业管理权实际上是因业主享有物权所派生出的权利,物业管理权的行使本应属于物业的所有权人,而非房地产开发商或物业管理企业。小区业主有权决定与物业管理企业签订物业管理合同,授权物业管理企业进行物业管理;当然也有权决定不聘请物业管理企业而进行自治管理,这毫无疑问应属于业主对于其自有或共有财产进行自由处分的权利范围,不应加以任何不合理的限制。笔者相信《条例》的立法本意也绝非要限制业主的权利,建设部刘志峰副部长在2003年7月14日全国物业管理工作会议上的讲话中曾明确提到:“选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式,比如自我管理,或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范物业管理时各方的行为。”汪光焘部长也在同一次会议上强调:“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”。但是《条例》第二条给物业管理所下的定义却很容易让人理解成业主只能通过选聘物业管理企业才能对自己所有或共有的物业进行管理,而业主的自治管理却被排除在了该定义之外。所以在本案当中法院才会根据《条例》第二条认定物业管理关系的主体应是业主和物业管理企业,业主委员会与欠费业主之间的关系不属于《条例》调整的范畴。如果不是法院对《条例》第二条理解错误的话,那笔者只能认为《条例》第二条在定义上出现了问题,因为它限制了公民的权利,剥夺了业主对于自己所有或共有的物业按照自己的意愿进行自治管理的资格,其效力与其上位法《中华人民共和国民法通则》关于公民财产个人所有和共有的相关规定有冲突,应当予以修改。
关于业主自治物业管理的问题,还有一种意见认为物业管理是一种营利性的经营行为,从事物业管理必须取得工商行政管理部门颁发的营业执照方能进行,业主或其代表业主委员会没有取得工商营业执照,所以他们不能自己进行物业管理。笔者认为这种观点很值得商榷,这种观点实际上仍然先入为主地认为物业管理必然是取得营业执照的物业管理企业才能从事的经营牟利行为,而完全无视物业管理权是由业主财产所有权派生且本应由业主享有的事实。以这种观点看待物业管理问题,不但在理论上是错误的,在实践中也会造成不好的后果。如本案即是十分典型的一例。笔者认为当业主大会授权业主委员会自行行使物业管理权的时候,此时的物业管理并非必然地具有营利的目的,而更多地应该体现服务的宗旨。我们为什么非要给物业管理贴上一个“以营利为目的”的先天性标签呢?
综上所述,笔者认为重庆市南岸区人民法院裁定驳回海河花园小区业主委员会的诉讼请求是错误的。如果法院能够正确适用法律审理本案当中的实体问题并作出公正的判决,海河花园小区的状况应该不会恶化到如此地步,对当地各有关主管部门临事推诿,甚至包庇袒护开发商的官僚作风也会产生一种强有力的鞭笞作用。遗憾的是重庆市南岸区人民法院没能就这个笔者所知的第一例业主委员会诉业主欠费案作出具有积极意义的判决,其后果当然是非常消极的。而重庆市南岸区人民检察院没能成功建议南岸区人民法院再审此案或者对本案依法提请抗诉,笔者个人也认为十分可惜。
随着我国居民生活水平越来越高,各地物业管理纠纷在数量、规模和种类上必然呈现急剧变化和增多的势头。本文所涉及的这例业主委员会诉业主欠费案是笔者目前所见到的第一例,但绝不会是最后的一例。笔者希望在本文中所作的一点浅薄的探讨能够起到抛砖引玉的功用,激发大家对我国在物业管理方面存在的诸多问题进行更深入更成熟的思考。我想这也是我们创建和谐社会所不应该忽视的一个重要方面吧!
