审理物业水费纠纷案件应注意的事项思维导图

女王驾到

2023-02-27

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注意

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公司

小区

房地产法

物业管理

物业管理纠纷

物业水费纠纷是指在物业小区内，小区业主与物业管理公司因供、用水及水费的代收、代缴而发生的争议。常见的纠纷原因有停水争议、价格争议，后者尤其见多。物业水费纠纷在本质上属于物业管理合同纠纷,而非我国《合同法》所特指的供用水合同纠纷。自城市住房制度改革实施以来，商品房住宅小区建设如雨后春笋蓬勃生长，发展迅猛,越来越多的城镇居民融入社会化管理模式的小区生活，同时也使小区物业管理纠纷相伴而生，人民法院受理的物业水费纠纷也呈逐年上升趋势。但人民法院在审理这类案件方面经验不多，对一些专业性的问题未能正确判断，以致部分

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思维导图大纲

一、关于物业管理公司在水费收取中的身份地位问题

物业管理公司的身份问题涉及到其可否自主向小区业主调整水费价格的资格问题。一般情况下，物业小区由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同，自来水公司向物业管理公司收取水费。给人一种物业管理公司是供用水合同主体的表象。于是有人认为，物业管理公司与小区业主供水是另一个供用水合同。物业管理公司与自来水公司在供用水合同中约定水费价格，不适用于小区业主，物业管理公司可以高于与自来水公司间的合同价格同小区业主另行约定新的水费标准。笔者认为，这种看法有失偏颇。因为，物业管理公司与小区业主在人格上是各自独立、地位平等的民事主体。其不是生产型用水企业，也不是物业管理活动之外的单纯的终端用水大户，其与自来水公司签订供用水合同，实质上是在代表小区业主同自来水公司缔结供用水合同关系。所签供用水合同应当视作是小区业主――各终端用户与自来水公司在签订合同。尽管其与自来水公司签订供用水合同时是以自己名义，但该行为符合“隐名代理”的构成要件，合同上的签名并不影响委托合同的性质。

因为，《合同法》第四百零二条明确规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然，不论是自来水公司还是小区业主，都对受托人与委托人间的水费收缴代理关系心知肚明。物业管理公司此时居于委托代理的地位。一方面代自来水公司履行供水义务、行使收费权利;另一方面代理小区业主履行交费义务。因此，作为代表小区业主行使物业管理权的物业管理公司只能履行“代收代缴”的物业管理义务，而无权将“代收代缴”义务变更为供用水合同中的权利。否则就有违“代理人以被代理人名义与自己进行民事行为”的法律规则。所以，尽管在合同上或名义上，小区业主未与自来水公司直接签订供用水合同，但在实质上不影响小区业主作为合同关系上终端用户的地位。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此可见，具备向终端用户收取水费的是自来水公司，物业管理公司只有委托代收的资格，而不具备经营的资格。我国城市供水是特许经营，物业管理公司不得超越经营范围进行“零售性”的供水经营。因此，那种将物业管理公司与小区业主间代收水费的行为认定为买卖合同关系，可以另行约定水费价格的观点是不正确的。

二、关于政府允许物业管理费上浮幅度的适用范围

我国目前小区的物业管理费实行政府指导价的调整方式。小区物业管理费幅度以及调整比例由政府物价部门以文件形式明确，如“物业管理费的指导价为每平方米1.2元;允许指导价上浮幅度不超过20%”。于是有的物业管理公司视“允许指导价上浮幅度”为尚方宝剑，将供水价格在政府定价的基础上也相应地上浮，且被有的法院认同。笔者认为，这种做法有违法律规定。因为，自来水供应属于重要的公用事业。《中华人民共和国价格法》第二十三条规定，制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格应当实行听证制度。国家实行水费由县级以上人民政府履行听证程序定价，不属于指导价的范畴，更不属于当事人协商的范围，故不能将政府定价的水费项目也纳入价格上浮或协商范围。政府物价部门对小区物业管理费指导价的批复仅仅限于物业管理，而不波及到供电、供气、供明等代收代缴项目。国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》明确，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。该《办法》并未列举水电、煤气、电信等据实结算的项目。建设部颁发的《前期物业管理服务协议》第六条对“代收代缴收费服务”规定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。”可见，物业管理费与代收代缴收费存在本质上的区别。按照行业规则，物业管理费的收费标准是以住户房屋面积计算的，价格上浮的范围应是与房屋面积相关联的项目。因此，政府物价部门允许价幅调整只能适用于物业管理费，而不涉及实行听证的政府定价水费。实行听证的政府定价水费不属于物业管理费的上浮范围。故物业管理公司将水费与物业管理费“跟班搭车”、“捆绑收费”的做法是不恰当的。

三、关于“终端用户”的识别问题

“终端用户”是一个销售概念，终端用户是终端价格的载体，正确界定“终端用户”，可以确定用水主体享受何种价格待遇，可否享受城市居民用水的政府定价。准确地讲，政府定价的城市居民用水价格是相对于绝大多数终端用户制定的，它既可称为零售价，又称为终端价。终端价原则上应是同城同价，同网同价。

在物业水费纠纷审理中，时常容易发生争议的一个问题，就是小区业主的用水身份问题。因为如前所述，物业小区供水通常是由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同。于是，物业管理公司认为其是终端用户，而小区业主是非终端用户，故小区业主不应享受政府批准的终端用户价格。这一观点也往往被一些法律工作者接受并据此论案。笔者认为，这同样是一个认识误区。因为在学理定义上，“终端用户”是指安装和使用产品的最终用户，是经销商直接开发并进行售后服务的对象。终端用户概念使用范围极广，不仅用于电信、供电、供水、供气行业，还涉足产品和商品制造、销售领域。终端用户属于应用性概念。《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取费用。这里所指最终用户显然是指实际使用的、具有独立人格的终端用户。从供水角度上分析，其是商品加主体的合成概念。终端商品应是供水管网中的出水笼头，用户则是出水笼头的实际所有人或使用人。从上述应用概念和法律概念分析，小区业主才是真正的终端用户，其理应享受城市居民用水的政府定价即终端价格。应当看到，物业管理公司误认为与自来水公司签订了合同的人便是终端用户，显然混淆了销售概念与法律概念的关系。如果是以合同为划分标准，则在技术状态或事实就不存在“中端”用户了。那么任何产品销售环节中批发商和代理商都成终端用户了。这显然是荒谬的，因为事实上批发商和代理商销售产品并不是产品使用者，其根本不属于“用户”之列。以合同关系否认小区业主的终端用户身份据而剥夺其享受终端价位的权利是错误的。

四、关于趸售价格及水费调整的问题

但在现实中，不少人对“趸售价格”的归属存在模糊认识，认识“趸售价格”是自来水公司对物业管理公司的专项优惠，将终端价与趸售价间的盈余全部归物业管理公司享有，而将二次供水和正常管漏费用全部转嫁小区业主承担，这是不合理的，如前所述的物业管理公司的代理身份论，“趸售价格”应归小区业主共同享有，而不归代理人独占。

五、关于“二次供水”费用的分摊问题

何谓“二次供水”?是指供水系统的传输管道，在输送压力不能直接将水输送到终端用户，而在传输管道中采用泵压等技术手段以保证水源满足终端用户用水需要的供水方式。由于二次供水需要相应扬程的水泵等增压设备，用电量较大，且设备需以管理、维修、保养，其费用成本相应增加。在物业水费纠纷中，经常遇到物业管理公司以小区“二次供水”为由作为增加水价幅度的抗辩。这种抗辩是否成立，要视具体情况而定，主要要考究二次供水的对象是否合理或者说二次供水的技术方案是否符合国家相关设计规范。《中华人民共和国节约能源法》第十二条规定，工程项目的设计与建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，否则不予审批，或者建成后的不予验收。小区工程若对可以自然直接供水的区域也采用二次供水方式，则是违规损人之举，应当进行技术改造。但在现实中生活，小区住宅本应采取直接供水方案而采用二次供水方案的建设项目相当普遍，有些房地产开发商为了节省管道及安装费用，不惜以国家能源和住户的长期利益为代价，赚取不义之财，将18米以下的楼层甚至包括一层都一律采用二次供水方案。笔者认为，对这种不合理的二次供水费用，小区业主既可以拒付水费方式来维护权益，也可以要求房地产开发商给予永久性的补偿。对技术上合理的二次供水费用负担，在供水行业和物业管理中存在较大争议，实际操作也各有所异。笔者认为，可“有条件”地由全体小区业主共同分摊。所谓“有条件”，是指物业管理公司应首先用“趸售价格”与终端价格的差来弥补二次供水的费用，如果“趸售价格”的盈余仍不足弥补，再才由小区业主分摊。

六、小区内异常管漏所增加的水费承担问题

在物业水费争议中，小区业主常与物业管理公司发生价格争议的一种情况是：小区内异常管漏所增加的水费由谁承担问题。有人认为，这不可争议地应由小区业主承担。笔者认为，这应分情况区别对待。《城市供水价格管理办法》第八条规定：“输水、配水等环节中的水损可合理计入成本”，可见，一般情况下，水费价格构成中本身己经考虑了管漏等途中损耗，管漏、管裂的水费应包括正常的水价范围以内，也就是说在终端用户价格中，正常的管漏损耗已包含到平均水价之中。那么，异常的管漏、管裂所增加的水费是否应由小区业主承受呢?这需要根据具体情况分析，应依据管漏、管裂的原因和管理情况具体而定。管漏、管裂的原因一般分为三种：水管质量、安装质量、外力挤撞。而抢修情况则是物业管理公司是否尽到定期检查、及时发现和抢修之责。根据不同情况确定水损的承担者：如果业主的房屋尚在合同约定保质期内或者水管的合理使用期限内，水管质量和安装质量由房屋的建设开发商承担;如果管漏、管裂是由于重型汽车碾压等外力原因造成的，则由致害者承担责任;如果物业管理公司未定期检查和发现管漏、管裂原因并及时抢修，其扩大的水费损失应由物业管理公司承担;如果异常的管漏、管裂损失是在物业管理公司尽到管理职责后仍不可避免而产生的损失，则由小区业主承担。这其中，对物业管理公司尽到管理职责的判断应有一个时间界线，如突发性的地下管裂，发生时物业管理公司可能不知道，要等待供水单位收取水费时，才发现异常，而此时，水费损失已实际发生。如何判断物业管理公司的管理责任?笔者认为，应按物业管理公司的职责来确定，因为物业管理公司对小区供水设施和状况存在“经常检查”、及时发现管裂、总表异常情况的义务，但“经常检查”并不意味是每天检查，一般情况下应至少每周检查一次，假定异常情况发生于该月上旬，而物业管理公司到月底交水费时才发现，那么，对一周内的水费损失可由小区业主承担，超过一周时间部分由物业管理公司承担。因此，对异常管漏所增加的水费也有由小区业主和物业管理公司分担的可能。

七、关于物业管理公司诛连性、捆绑性收费的问题

在实现生活中，物业管理公司时常因与小区业主的其它争议而采取“停水”措施，或扩大收费范围的情形较为普遍。如房地产开发商组建或委托的前期物业管理公司，因业主未交足购房款而采取停水措施;因业主拒交不合理水费费而采取停水措施;因业主未交足物业管理费而采取停水措施;将水费收取比例与物业管理费比例挂钩;将属于物业管理费内支出的水池、绿化用水费用也纳入小区业主分摊等。这类纠纷诉至法院后，物业管理公司往往振振有词地数落小区业主的过错或责任，而有的法院却认同物业管理公司的抗辩。笔者认为，相对应的民事主体在不同的民事法律关系中，其权利、义务是相对独立的，不同法律关系中的争议应采取双方约定的方式或者法定的手段来解决，不能将二者混为一谈。物业管理公司的行为与言词是混淆了不同类型的民事法律关系，将其它民事法律关系中的诉请理由用于物业水费代收代缴法律关系中。物业管理公司接受自来水公司的委托代收水费，其无权超越授权的范围，采取诛连性、捆绑性的手段来谋求或实现其在另一法律关系中的利益，否则，就构成违约或侵权行为。我国目前有些地方已采取措施明确制止物业管理公司的这种违法行为。如厦门市从2006年1月开展了水、电费欠缴专项治理，严禁物业管理公司将水电费与物业管理费捆绑收取，否则，可能受到延迟年检或取消物业管理资格的处罚。因此，在物业水费纠纷案件审理中，法律应当对物业管理公司诛连性、捆绑性收费的行为说“不”。

八、关于正确处理物业水费纠纷的审判思路

人民法院正确审理物业水费纠纷，应当注意根据物业管理公司与小区业主的诉讼地位和争议的焦点，正确分配举证责任。物业管理公司若要调整水费，应责令其对政府定价依据、与自来水公司的合同价格、向自来水公司所交水费的发票、二次供水和管漏损耗、实际代收费额等事项进行举证。同时还应确定“据实结算”的审判思路，以物业管理公司与自来水公司合同价格(趸售价)为基础，将支出费用按实际用水吨数计算出分摊损耗后的价格。当该价格低于城居民统一供水价格时，各终端用户按照实际用水量×该市统一供水价格承担水费;当该价格高于该市居民统一供水价格时;各终端用户按照实际用水量×分摊损耗后的价格据实结算。特别要强调的是，“分摊损耗后的价格”必须是排除前述物业管理公司过错责任和不当计算后的合理价格。