新“物业管理规定”对物业公司的意义思维导图

浪尖

2023-02-27

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2012年2月1日正式开始实施的《合肥市物业管理若干规定》，替代了2010年废止的《合肥市物业管理条例》，新规定对物业公司在服务过程中有哪些指导意义呢?本文将选择其中部分亮点予以介绍。

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思维导图大纲

一、有了物业纠纷，政府负责协调

旧规定中仅仅在第九条规定了“区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。 ”而此次新规定中明确了“物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷”属于政府部门的协调范围。

物业服务企业在服务过程中难免会与业主或开发企业发生一些纠纷，而此次新规定将该纠纷纳入协调范围，对于帮助物业服务企业及时处理纠纷，避免法院诉讼的费时费力有重要的指导意义。

二、产权没有登记也可以认定为业主

新规定第八条规定“房屋所有权人为业主。已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠予、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。 ”

只有是业主才能享受业主的权利，承担业主的义务，但在以前往往界定业主的身份，由于没有办理产权登记容易产生争议，而该规定则对此作出了明确，避免了物业公司在服务过程中，由于业主身份不明确导致收费困难。

三、签订物业服务合同要有业主大会的决定

新规定第三十四条第四款规定“签订(物业服务)合同时，(业主委员会)应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。 ”

根据该规定，作为物业公司在与业主委员会签订物业服务合同时，一定要注意要让业主委员会出具业主大会的相关决定，并让业主委员会提交合法备案的证明，否则签订的合同在效力上可能会存在问题。

四、物业服务公司可以公布欠费业主名单

新规定第三十六条第二款规定“业主应当按时足额缴纳物业服务费用。未按时足额缴纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未缴费业主名单及欠费情况予以公示催缴。 ”

以往物业服务企业对于欠费业主除了到法院起诉以外没有别的办法，但现在新规定给予了物业服务企业公示欠费业主的权利，可以促进尽快解决与业主之间的物业费纠纷。

新规定第四十五条“业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。 ”

业主在装修时往往不在物业服务企业登记，或者违法装修，而前期物业服务期间，业主委员会尚未成立，导致业主违规、违法装修问题难以得到制止，而此次新规定赋予了物业服务公司的制止权，对于保护广大业主的利益有积极作用。

六、违规停车，物业公司可以摄录并报告相关机构依法查处

新规定第五十四条规定“机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻;机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县(市)、区房地产行政主管部门依法查处;涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。 ”

由于车辆日渐增多，停车纠纷逐渐也在物业管理中显现出来，此次规定对于物业公司如何处理业主违规停车，提供了具体的依据。

合肥市物业协会法律顾问安徽世邦律师事务所桂冰彭华

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