物业合同不备案是否有效思维导图

深拥意中人

2023-02-27

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物业合同不备案是否有效

房地产法

物业管理

物业管理合同

购房者买了房子入住以后，跟物业打交道的时间最多，如果物业公司没有在业务所在区域内备案的话，是不享受法规的保障的。那么物业合同不备案是否有效？下面树图网小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

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思维导图大纲

一、物业合同不备案是否有效

如果仅仅是物业合同没备案，物业企业备案了。那么也就是主体资格是受保护的，物业合同只要是双方的真实意志表示，所有的手续都是经过业主大会和业委会授权签订。那么，物业服务合同是成立的。但是，一些相关的定价等权力不能超过原有的物业服务价格。

如果是物业企业和物业合同都没有备案，那么也就是相当于跨区域经营不受保护。不管是行为主体还是行为内容，都不受物业主管部门的保护。一旦发现，将会被物业主管部门处以重罚，甚至会被建议吊销相关证书。

根据《物业管理条例》第二条的物业管理规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

法律依据：

《物业管理条例》第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业服务合同未备案是否影响物业服务合同效力案例分析

案情：

业主A主张《前期物业服务合同》于2007年签订，B物业公司的三级物业《资质证书》于2009年签发，《营业执照》登记时间是2016年，《收费许可证》是2013年签发，也就是说，该物业公司在未取得物业资质、收费许可、营业执照前就签订了《前期物业服务合同》。

A认为《前期物业服务合同》中缺少违约责任的约定，违反了《合同法》的公平、公正原则；《前期物业服务合同》的签订未经招投标程序，未依法备案，未履行明示和告知义务，违反了《物业管理条例》的多项规定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效之规定，应认定《前期物业服务合同》无效。

案例来源：

最高法（2018）吉民申4006号

法院认为：

1、建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定',是指效力性强制性规定。”《解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。

本案A未提供案涉《前期物业服务合同》有违反《解释》第二条规定的情形，故该合同不属于无效合同。

物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。

注意：区分管理型规定和效力性的规定。比如，租赁合同，如果没有建设规划许可证，属于违反强制性法律规定，合同无效；如果是没有备案登记，属于管理性规定，交由行政部门处理。