商品房买卖司法解释第十二条解读【房屋主体结构质量不合格】思维导图

烟花柳巷

2023-02-27

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主体

结构

质量

合格

房屋

解读

买卖

司法解释

十二

商品房

房地产法

业主维权

房屋质量

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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本条是关于商品房质量不合格应如何处理的规定。

随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，城镇商品住宅的质量诸多问题，已成为社会关注的焦点，商品房质量纠纷问题亦已成为我国消费领域十大投诉之一。由于商品房住宅是使用年限很长的消费品，其质量是否合格就显得尤为重要。我们知道房屋质量与安全问题紧密相关，房屋质量出现问题有可能引发安全事故，由于房屋买卖的特殊性，它不仅要适用《合同法》的有关规定，还要受到一系列不动产相关法律的调整。如《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等。本条中所讲的房屋质量问题，其主要就涉及到《建筑法》中的很多规定。

在买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务，是法律直接规定的特别义务，就是说出卖人交付的标的物如果不合格，依照法律规定应承担相应的法律责任。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。

在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件。根据《建筑法》有关规定竣工交付使用的建设项目必须符合下列要求：（1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；（3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；（4）有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；（5）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；（6）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等等；（7）有工程施工单位签署的工程质量保修书；（8）已办理工程竣工交付使用的有关手续。工程竣工验收一般可分为初步验收和正式验收两个阶段进行。对大、中型和比较复杂的工程应先进行初验，然后进行全部项目的验收、对较小、简单的建设项目，可以一次进行全部建设工程验收。在验收步骤上，一般分为验收准备、初步验收及正式验收。验收单位要根据工程规模的大小情况，组成验收委员会或验收组。大中型建设工程由国家批准的限额以上利用外资的工程由国家组织委托有关部门组织验收；地方大中小型建设工程由省级主管部门组织验收。其他小型工程由地市级主管部门或建设单位组织验收。建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。建筑工程验收合格表明工程是按照工程合同的规定履行了合同义务。可以说没有经过竣工验收的建设工程，是未完成的工作成果，也可以说是未完成的工程，因为没有证明其已经完工的证明。因此交付使用的房屋都必须经过竣工验收这一环节，并且还须验收合格，对不合格的工程不予验收，也不得交付使用。该条中所说的房屋质量不合格，其应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况。另外该条还提到房屋交付使用后，经核验质量确属不合格的情况，这种情况一般是指房屋经验收合格交付使用后，但又经核验确属不合格。该种情况虽然与未经验收和验收不合格情况有所不同，但是对出卖人所交付的房屋和买受人所购置的房屋来说，仍然是质量不合格的房屋，所以该条对经验收合格交付使用，后又经核验确属不合格的，与未经验收交付使用及验收不合格交付使用在处理原则上是一致的。但在审判实践中，对经验收合格，交付使用的房屋，又经核验质量确属不合格的情况，在认定及具体处理中尚有一定难度（该问题将在后面详述）。

关于本条中所称的“房屋主体结构质量不合格”一节，我们认为应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体，根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。本条中未将各部分进行详细列举，一是考虑与《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》规定中的提法相一致，再就是考虑到《建筑法》中对此亦有具体的规定。所以在适用本条规定时，一定全面理解其涵义。

建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和主体，如果一项建筑工程在地基基础工程和主体结构出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。因此《建筑法》规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑物的合法使用寿命即设计年限，是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。关于“合理使用寿命”问题，目前国家还没有统一的规定，具体各类建设工程的合理使用年限，要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断，根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50－100年，适用于一般建筑；三级耐久年限为25－50年，适用于次要建筑；四级耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑，耐久年限即为工程合理使用年限，建设单位如有低于或高于工程合理使用年限要求的，应在合同中予以明确。对地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准；无确定年限的由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。关于屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分，其主要涉及到建筑物质量瑕疵问题，这些问题将在本《商品房买卖合同解释》第13条中详述。地基基础工程和主体结构工程质量问题是直接关系到建筑物是否安全问题，该两项工程是不能存在质量隐患的，如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，也很难通过修复办法解决。但是如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的可以修复，其建筑物继续使用，如不能修复建筑物无法使用的，买受人可依法请求有关责任者承担法律责任。下面将对出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施分别不同的情况提出处理意见，以供参考。

一、实际履行

买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行也称为具体履行或依约履行。我国合同立法称之为继续履行。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。其指一方在不履行合同时，另一方有权要求违约方按合同规定的标的履行合同，而不得以支付违约金和赔偿金的方式代替合同履行。《民法通则》第111条将实际履行作为违反合同的一种主要补救方法予以规定。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据相关规定，我们认为，继续履行应具备以下条件：（1）有违约行为的存在。违约行为的存在是实施实际履行的前提，只要合同在履行过程中不存在不可抗力或其他法定免责事由以及当事人合法约定的免责事由，就应当认为守约方享有进行履行的权利。（2）要由守约方向法院提出要求违约方继续履行合同之请求。既然认定实际履行是守约方的一种权利，那么它的成立就依赖于守约方对权利的行使。当事人订立合同的目的不是为了在违约之后寻求金钱赔偿，而是意在实现其所期待之利益，当守约方在利益衡量后认为继续履行合同对其更为有利，就可选择实际履行的方式。（3）合同的标的物一般是无法代替的特定物或无法用金钱衡量其价值的物。（4）守约方在不违背合同本身的性质和法律的条件下才可选择实际履行。（5）违约方必须能够继续履行。此条件对实际履行的责任方式十分重要。继续履行要考虑其合理性。如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取继续履行的方式。

二、解除合同

三、违约金及损害赔偿

出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立于履行行为之外的，由违约方向对方当事人支付的一定数量的金钱。其特征是：（1）违约金的数额或比例是事先约定的；（2）违约金是在违约行为发生后，对非违约方的一种救济方式。违约行为发生，是违约金条款生效的惟一条件；（3）违约金的支付独立于履行行为之外，违约金的支付不能代替实际履行，其两者可以合并使用。（4）违约金既是一种责任形式，同时又是一种独立的债的担保方式。违约金有约定违约金与法定违约金、补偿性违约金与惩罚性违约金。约定违约金是指由合同双方当事人在合同中或在合同成立以后，就违约金的数额或比率，及支付条件等做出预先约定的违约金。根据我国《民法通则》第112条及《合同法》第114条的规定，当事人可以在合同中约定一方在违反合同时，向对方支付一定数量的违约金。法定违约金，是指法律预先规定的、并不以当事人的约定而改变的，违约行为发生后由违约方向对方支付一定数额或按某种比率支付的违约金。当事人约定的违约金条款与该规定发生冲突时，约定条款无效。在违约行为发生后，法院或仲裁机构可以直接根据法律的规定，对违约方负担的违约金数额作出判决或裁定。补偿性违约金是对违约损失总额的预先估计，在违约行为发生后，可根据该约定，得到赔偿以弥补实际损失。惩罚性违约金是指由合同当事人约定的或法律直接规定的，由违约方向对方支付一笔金钱，以作为的违约行为的惩戒，从而确保合同履行的违约金。惩罚违约金一般与实际损失并无必然的联系，其数额常常较高。

根据我国《合同法》第112条规定，实际履行后，还有其他损失的，可以请求赔偿损失；《合同法》第114条规定，约定的违约金，视为违约的损失赔偿。违约金不能代替实际履行。违约方支付违约金之后，若对方仍要求实际履行的，违约方仍应实际履行合同义务。一方违约导致合同解除的，违约金条款是否有效，我国《合同法》并未规定，但我国《民法通则》第115条规定：“合同变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”由此可见，因一方过错导致合同被解除的，另一方可以要求对方按事先的约定支付违约金。损害赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法或根据合同应承担赔偿责任。它是合同责任中最常见的一种补救方式。从性质上看，违约损害赔偿实际上是法律强制当事人给受害人一笔金钱，目的在于弥补受害人所遭受的损失。违约损害赔偿是一种因债务不履行所发生的债务。损害赔偿的榭正是：（1）损害赔偿是因债务人违反合同义务所产生的一种责任。（2）损害赔偿具有补偿性，一般不具有惩罚性。（3）损害赔偿具有一定程度的任意性。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定损害赔偿的计算方法，若违约方不愿意承担其应负的赔偿责任，那么受害方可以请求法院强制其承担责任。（4）损害赔偿应以当事人实际遭受的全部损害为原则。损失应是可以确定的，推测和臆想的损失不予赔偿。（5）损害赔偿在本质上是交换关系的反映。违约方造成他人损害，就必须以等量的财产予以赔偿，这是民法之等价交换原则的体现。

损害赔偿的适用，必须符合一定的条件。根据《合同法》的有关精神，损害赔偿的适用要件应为：违约行为、损害事实以及违约行为与损害事实之间有因果关系。损害事实一般认为，损害包括受害人财产上积极损失和可得利益的损失。损害事实以及违约行为与损害事实之间的因果关系，确定因果关系是违约方承担损害赔偿责任的主要依据。由于赔偿直接关系到当事人双方的物质利益分配，体现着违约责任的作用，因此损害赔偿责任的承担应遵守下列规则：（1）完全赔偿原则。损害赔偿旨在补偿受害人因对方违约所遭受的损失，其应包括积极损失和消极损失。当事人在合同适当履行的状态下所能获得的经济利益，不应该因另一方的违约行为而有所减少。《合同法》第113条就有“损害赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的内容。（2）应当预见规则。《合同法》第113条规定了损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失。这说明我国立法在确定损害赔偿的范围上已采取了应当预见规则。（3）减轻损失的原则。当事人一方违约后，对方当事人应当采取措施防止损失的扩大，如没有及时采取适当措施而导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该项内容《合同法》第119条有明确规定。（4）各自负责的规则。《合同法》第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”（5）有过失规则。指受害人对损失的发生或扩大有过失时，其应当承担的责任可以从违约方的损害赔偿责任中扣除，直至差额为零。（6）损益相抵规则，也称损益同销规则。是指受害人基于损失发生的同一赔偿原因获得利益时，其所能请求的实际赔偿额是损失额扣除所获利益后的差额。

损失赔偿额的确定问题既是事实问题也是法律问题，由于可得利益是在已经违约的情况下计算合同在正常履行时的状况，而可得利益确定要具备各种条件，实践中，确定可得利益损失数额的办法一般采取对比法，即依通常方法比照受害人在相同的条件下所获取的利益来确定应赔偿的可得利益损失。关于损失额的计算方法将包括具体的方法与抽象的方法，具体方法旨在恢复权利实际遭受的全部损失。而抽象方法并不注重非违约方的特定损失，而是根据交易的通常情况给予合理的赔偿。关于计算标准时点的问题，是指应依据什么时点的价格为标准计算损害赔偿额。该问题我国法律未有规定，学术界大致有违约发生时、合同解除时、中间最高价格时、提起诉讼时等等。有学者认为应由受害方选择以何种时点为标准来计算损失赔偿额。因为从违约时起至到最后确定赔偿额这段时间内价格变动的风险，受害人应有权在这一段时间内选择其最有利的时点，来计算损失赔偿额。

四、违约侵权责任

例如，隐蔽工程验收有缺陷，造成业主伤害请求赔偿一案。1999年北京某房地产开发有限公司承建了一片住宅区，该公司将全部住宅建设工程发包给甲建筑工程公司，双方就工程的施工建设签订了《建设工程承包合同》，合同约定，工程验收依照《建设工程施工合同条件》和《建筑法》的有关规定执行。合同签订后，甲建筑工程公司按照合同约定顺利进物施工，在施上过程甲双万都委托监理工程师进行了现场监督。在施工过程中，由于雨季持续的时间超过了正常情况，在一定程度上影响了工程进度，为赶工期，施工单位加班加点，对于隐蔽工程的验收，施工单位按合同约定，提前书面通知了房地产开发公司，由于房地产开发公司的监理人员正忙于其他工程进行质量检查，因此未能按照通知规定的时间进行隐蔽工程的验收。为了不耽误工期，在没有房地产开发公司监理人员在场的情况下，甲方建筑工程公司单方对隐蔽工程进行了验收，并将验收情况记录在案。后开发公司的监理人员回到施工现场，查看了隐蔽验收记录，提出重新剥露、钻孔复验，遭到施工单位的拒绝。施工单位认为其已通知房地产开发公司参加隐蔽工程的验收，该公司未能按时参加验收，导致单方验收的责任是房地产公司造成的；况且重新剥露验收，必然影响工期，难以按期完工。在施工单位的坚持下房地产开发公司没有继续要求重新验收。施工单位按期完成了工程并经验收交付使用。住宅小区交付使用后，地下车库也被购置一空。一日，业主A将车开进地下车库时，车胎突然被击穿，并引起大火。为此A向法院提起诉讼，要求房地产开发公司赔偿车的损失。本案在审理中，房地产开发公司认为其没有任何过错，并认为造成工程质量缺陷完全是施工单位的责任，遂要求法院追加建筑工程公司为共同被告。庭审中房地产开发公司称：地下电缆断头暴露在空气中的施工责任，首先属于施工质量缺陷，施工质量不合格是造成车辆破坏的本质原因。况且根据《建设工程施工合同条件》关于隐蔽工程验收的规定，尽管单方的验收记录可以有效，但对于建设单位提出重新验收要求时，施工单位应当配合进行重新剥露，如果经重新验收合格的，造成的时间延误和损失，由重新验收单位负责；如果经重新验收不合格的，造成的时间延误可以顺延，对于经济损失不予补偿。尽管房地产开发公司没有参与隐蔽工程的验收，但事后房地产开发公司提出重新验收时，施工单位并没有配合，致使房地产开发公司的复验权被剥夺，因此，施工单位应当对工程缺陷负全部责任。法院认为，根据《建筑法》和《合同法》以及《建设工程施工合同条件》关于隐蔽工程验收的规定，施工单位有权在建设单位不参加隐蔽工程验收的情况下单方面进行验几收，但在建设单位要求重新验收的情况下，施工单位没有给予配合，导致质量隐患没有被及时发现。在工程最终验收的工程中，房地产开发公司没有发现地下车库的质量缺陷，本身也负有一定的责任。根据建筑法的规定，施工单位对工程质量负有终身质量保修的责任，因此法院判决房地产开发公司和建筑工程公司对A的损失承担共同责任，由建筑公司承担主要责任。从上述案例可以看出，当买受人在房屋使用过程中，因房屋质量出现问题，其财产遭受损失时，其责任人应当承担赔偿责任。