逾期办理房产证行为法律属性的认定思维导图

晚间拾梦

2023-02-27

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属性

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房屋

上诉

规定

房地产法

业主维权

房屋延期办理产权证

延期办理房产证是房屋买卖纠纷中常见的纠纷之一，作为一名业主应该如何维权。延期办理房产证是一种怎样的行为，是否属于违约行为。

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思维导图大纲

一、基本案情

2000年8月10日，甲某与乙公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定由甲某购买乙公司开发的位于北京市某区某里公寓B座1604号房屋，房款总计952575元，房屋交付日期为1999年12月28日。付款方式为首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同签订后，甲某依约支付了房款，应付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式发票。双方另约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。甲某于2004年1月8日提前清偿了按揭贷款。

2000年9月20日，甲某办理了收房手续。此后，甲某于2004年1月8日结清了个人购房贷款，并于同年4月15日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。现甲某诉至法院，要求乙公司支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。另查，2001年8月24日，北京市某区房屋土地发证事务所向某区房地局交易管理科出具了证明，证明乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。此后，乙公司为涉诉房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。又查，乙公司于2003年9月向该公寓业主发放了通告，该通告载明，乙公司于2003年底前协助公寓业主办理产权手续;同时要求办理产权手续的业主交纳契税、维修基金，并需准备个人办理产权手续的相关资料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了诉争房屋所在的北京市某区某里1号楼、2号楼的房屋所有权证。

二、一审法院的认定与判决

三、当事人的上诉请求与答辩理由

甲某不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：1.由被上诉人支付逾期办理房产证的违约金;2.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由是：被上诉人迟至2005年1月才办理了所开发房屋的初始登记(取得大产权证)，据此导致上诉人在4年的时间里无法取得房屋产权证，已构成违约，应承担迟延办证的责任。

乙公司辩称，同意一审判决。甲某在我公司购买了涉诉房屋后，之所以办证迟延，系因甲某未及时提供应缴纳的办理产权证的费用及相关资料所致。甲某的契税直至2004年4月才缴纳，相关资料至今未提交。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助义务。甲某未提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，亦未及时缴费及提交手续。我公司应提交的资料已经提交房管部门，我公司在办理手续上已无瑕疵。故我公司不同意甲某的诉讼请求。

四、二审法院的认定与判决

鉴于被上诉人所提交的“某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明”与涉诉房屋2005年1月7日才办理初始登记的时间相互矛盾，为充分保护双方当事人的诉权，进一步查清开发商乙公司是否存有逾期办证的事实，二审法院依职权于2005年6月13日赴北京市某区房屋土地管理部门、相关档案部门调取了乙公司所开发的北京市某区某里1、2号楼房屋产权登记发证档案材料，包括：

证据1.北京市房屋产权登记申请书，座落是北京市某区某里1、2号楼房，申请人是乙公司，申请日期是2004年12月13日;

证据2.乙公司承诺书;

证据3.编号(2004)年第475号，竣工项目地价款核实复函，项目名称是乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房，出具人是北京市土地利用事务中心，出具日期2004年12月9日;

证据4.北京市规划委员会某分局行政处罚决定书，处罚日期2004年10月8日;

证据5.北京市规划委员会某分局监督检查科向北京市某区房屋土地登记发证事务所出具的回复函，主要内容是已对乙公司进行了处罚，同意北京市某区房屋土地登记发证事务所按规定办理有关产权手续，出具日期2004年10月8日;

证据6.案例编号2004006779号业务受理单，受理时间：2004年12月13日，业务类别：初始登记，申请人：乙公司，座落：北京市某区某里1、2号楼房，出具单位：某区国土房管局服务大厅;

证据7.收缴证件附页。

另查明，双方均承认2000年8月10日所签订的虽然为《北京市内销商品房预售契约》，但所购商品房在签约时是现房。

二审法院认为，根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日2000年8月10日起90日内(即2000年11月8日前)，上诉人由于被上诉人(出卖人)的原因，未能取得房屋权属证书的，被上诉人应当承担违约责任。本案中，被上诉人迟至2004年12月13日才办理报送初始登记，因此被上诉人关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与法院查明的事实不符，不予采信。被上诉人自2000年 11月9日起到2004年12月13日止应对上诉人承担逾期办证的违约责任。

由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人在二审庭审中辩称，即使被上诉人构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000 年11月9日起到2004年12月15日上诉人起诉时已长达4年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间。

二审法院认为，被上诉人的违约行为从2000年11月9日起一直延续到2004年12月13日止。违约金的计算应该从2000年11月9日起到2004年12月13日止。而上诉人却迟至2004年12月15日才起诉被上诉人要求支付逾期办证违约金。由于上诉人未举证证明在起诉日(2004年12月15日)前向被上诉入主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故对2002年12月15日起至2004年 12月13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持，对2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，不予支持。

综上所述，原审法院关于被上诉人没有逾期办证的事实认定不清，适用法律不当，判决结果失当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(3)项，《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决如下：

二、乙公司于本判决生效之日起10日内向甲某支付违约金(以房款总计952575元为本金，自2002年12月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2004年12月13日止)。

[评析]

综合本案案情及当事人的诉、辩意见，本案审理的争议焦点为：L关于办理房屋权属证书的义务主体问题。2.被上诉人乙公司是否逾期办证。3.如果被上诉人乙公司逾期办证，向上诉人支付的违约金是否存在超过诉讼时效的问题。4.如果被上诉人乙公司逾期办证，违约责任如何承担。

1.关于办理房屋权属证书的义务主体问题

为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。登记虽然不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记即不发生物权变动的法律后果。因此，开发商完整意义的交付房屋的主给付义务包括两方面内容：一是交付房屋给买受人占有和使用;二是将房屋所有权移转给买受人，即办理或协助房屋产权登记。

关于房屋产权登记的义务主体问题，我国合同法第130条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第18条与《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同。

一种意见认为，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负协助义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条明确规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，’办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

另一种意见认为，房屋权属的移转登记，通常做法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成的，因此无法概括地确定办证的义务主体是谁。

对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，但由于政府原因未办证或迟延办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。

2.关于被上诉人乙公司是否存在逾期办证的问题

乙公司是否存在逾期办证，首先是一个实体法上的事实判断问题。在民事诉讼中，实体上的事实是证明对象的一种，是指民事实体法规定的，引起当事人的民事实体权利义务关系发生、变更和消灭的事实。实体法上事实的证明对主张事实的当事人与反驳事实的当事人而言，其证明程度是不同的，主张事实的当事人应该提供证据使法官确信该事实的存在，反驳事实的当事人应该提供证据使法官对该事实的存在产生动摇或怀疑。本案中，上诉人提供了被上诉人直到2005年1月7日才办理初始登记的证据，对此证据被上诉人也予以承认。所以2005年1月7日为初始登记时间这一事实应被采信。又根据建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第16、17条的规定，已经可以认定乙公司逾期办证的事实。但是乙公司又提出证据称，2001年8月24日北京市某区房屋土地发证事务所出具证明，证明乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。此后，该公司为涉诉房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。一审法院也据此判定被上诉人没有逾期办证。对此，上诉人诉称，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被上诉人乙公司应该首先办理所建房屋的初始登记而后才可以办理业主的分户转移登记，而被上诉人办理初始登记的时间是2005年1月7日。所以，逾期办证的焦点已不是初始登记时间的确定问题，而是初始登记与事务所出具的证明之间关于乙公司是否具备产权登记发证条件的证明效力大小问题。

二审法院认为，被上诉人作为讼争房屋的出售人负有向作为买受人的上诉人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《解释》第18条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日起90日内买受人由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，被上诉人本应在2000年8月 10日至2000年11月8日前办理初始登记手续，但是被上诉人迟至2004年12月13日才报送办理初始登记，因此被上诉人关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与法院查明的事实不符，法院不予采信。原审法院仅根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明，认定被上诉人于上诉人交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，上诉人在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于被上诉人的过错所致，属认定事实不清。故，上诉人关于被上诉人逾期办证的行为查证属实，应承担迟延办证违约责任的上诉理由成立。被上诉人自2000年11月9日起到2004年12月13日止应对上诉人承担逾期办证的违约责任。

3.关于逾期办证的违约金请求权是否存在超过诉讼时效的问题

被上诉人在二审庭审中辩称，即使被上诉人构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000年11月9日起到2004年12月15日上诉人起诉时已长达四年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权。

但是，由于上诉人迟至2004年12月15日才起诉被上诉人要求其支付逾期办证违约金，此后，上诉人也未举证证明在起诉日(2004年12月15日)前向被上诉入主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。又由于被上诉人违约责任期间为：2000年11月9日起至2004年12月13日止，故对2002年12月15日起至2004年12月13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持。2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，法院不予支持。

4.关于被上诉人逾期办证违约责任如何承担的问题

自2000年11月9 日起到2004年12月13日止，被上诉人对上诉人负逾期办证的违约责任。被上诉人的违约行为对上诉人充分行使诉争房屋的所有权有一定的影响，造成上诉人一定损失，上诉人要求被上诉人支付违约金，于法有据，应予支持。由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

结束语：逻辑推理在案件事实认定中的运用

事实推理作为一种法律方法，在法官认定事实过程中大有用武之地。在事实推理的三段式中，大前提是一种由司法认知和一般社会经验所确认的基础性事实，而小前提则是为证据所证明或者由法官判断得来的事实。因此，保证大前提正确并真实可靠是保证推理结论可靠的前提，且它对法官的逻辑思维能力和司法判断水平要求较高，是法官社会经验、司法经验和判案技能的综合体现。法官在认定事实中虽然不排除采用推理方法，但一定要慎用而不能滥用，也不能随意性进行，推理过程要非常严谨、精确;推理结论应当允许被其他证据反驳或推翻。

二审法院在审理该案件中注意审查、核实相关证据，运用推理发现疑点，依法调查取证以界定逾期办证的事实、厘清逾期办证的违约责任，依法保护了当事人的合法权益，二审法院的改判是正确的。

【作者介绍】北京市第一中级人民法院民一庭副庭长，法学博士;中国人民大学法学院民法学硕士研究生。

注释与参考文献

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社.2002年版，第86页。

由于没有物权法，我国现行房地产产权制度在法律层级上仅有《城市房地产管理法》第59条的原则性规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”实务中登记的程序、内容、效力和机构都是由属于部门规章的建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》所规定。《办法》第4 条第2款规定：“申请人应当按照国家规定到房屋所在地人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”该规章在没有法律法规明文规定的前提下确认了登记要件主义的产权制度。

合同法第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《城市房地产开发经营管理条例(国务院令第248号)》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

王明华：《商品房买卖中的若干法律问题--济南市中级人民法院审理商品房买卖纠纷案件的调研报告》，载中国民商法律网http：//www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp? id=26890。

江伟主编：《民事诉讼法》，中国人民大学出版社2000年版，第158页。

江伟主编：《民事诉讼法学》，复旦大学出版社2002年版，第282页。

王利明主编：《民法》，中国人民大学出版社2005年版，第216页。

龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2002年版，第627页。

王利明：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2003年版，第728页。

这种往回推的计算方法已经在我国诸多法条中出现，如《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第23条，《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律问题的若干规定》第18条等。

[德]拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印刷馆2003年版，第150页。

[德]拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印刷馆2003年版，第193～199页。

江伟主编：《民事诉讼法学》，复旦大学出版社2002年版，第288～289页。

张卫平：《诉讼构架与程式》，清华大学出版社出版，第265页。

登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。