再看《业主临时公约》思维导图

以为你会等我

2023-02-27

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业主

物业管理

公约

临时

企业

管理

行为

全体

活动

房地产法

业主维权

业主委员会

建设部于去年9月颁布了《业主临时公约》（示范文本），实施一年来，对推动建立业主自我管理和自我约束的机制，促进物业管理行业的发展和管理水平的提高起到了积极的促进作用。针对实践业主临时公约的实施和运用，笔者谈点自己的理解和体会。

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思维导图大纲

一、《业主临时公约》在物业管理活动中的地位和特征

业主公约是物业管理区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是全体业主自治管理组织的“小宪法”，是协调从事物业管理有关活动的业主、物业管理企业和其他人员相互关系的“总章程”，是全体业主（包括发展商）和使用人的行为依据。在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，《物业管理条例》（以下简称《条例》）确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。但是，业主临时公约也有自己的独有特点，包括以下几点：

1、业主意志性。虽然由建设单位制定，但业主临时公约也要充分体现物业管理区域内全体业主意志。业主临时公约体现全体业主的意志，最直接地表现在业主对其内容的认可上，《条例》要求，建设单位在销售物业之前，必须将其向物业买受人明示，并予以书面说明，每个物业买受人在购买物业之前，都应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约的内容被业主接受的过程，实际就是一个吸收业主意志和体现业主意志的过程，因为有违业主意志的临时公约是不可能被业主接受的。

2、效力至上性。建立在业主共同意志基础上的临时公约，其效力当然及于全体业主。需要说明的是，这里的业主不仅包括最初购房取得业主身份的人，而且包括房屋再转让取得业主身份的人，其中，关于物业使用方面的一些共同约定还及于非业主使用人。特定情况下，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受临时公约的约束。从本质上说，业主临时公约就是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，利益受到损害的业主必要时可提起民事诉讼。

3、阶段性。业主临时公约只是鉴于前期物业管理阶段，业主大会机制没有建立这一特定情况下的一种过渡性形式。一旦业主大会成立，业主公约由全体业主自我制定的机制建立，业主临时公约存在的基础已经不存在。因此，无论业主临时公约效力在时间延续上的长与短，都只能是一种阶段性的文件。虽然实践中也存在不少业主临时公约的内容被业主大会接受的情况，但这种情况下的业主临时公约已经转化为正式业主公约，从而其效力已经获得了机制的保障具有了长期性。

二、《业主临时公约》在物业管理活动中的作用

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