所有权思维脑图思维导图

U352019569

2023-12-13

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所有权

住房业主

共有权利

业主物权法相关理论内容讲解

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思维导图大纲

第一节、物权变动***

一、基于民事法律行为（合同）的物权变动

不动产的过户→生效效力；动产的过户→对抗效力

一般物权变动=有权处分+有效合同+登记\交付=物权变动=继受取得

特殊物权变动=无权处分+有效合同+登记\交付=物权变动=原始取得=善意取得

1、物权变动的基本原理：债权+形式主义

有效合同+登记（防止不交税）=不动产物权变动

物债两分原则：未办理物权登记的，不影响合同效力

2、物权变动的公示方法

不动产登记

更正登记和异议登记→登记簿上的（记名产权人）与实际权利人（实际产权人）不一致的情况

书面同意更正

不同意更正→进行异议登记，15日内不起诉的异议登记失效

***预告登记（主观题）→解决不动产制度→阻却物权变动

预告登记后，买方对房屋享有的是债权，而非物权

预告登记后，卖方仍然可以出卖该房屋，是有权处分，合同仍然合法有效（未过户之前都是债权效力，未发生物权效力）

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

动产交付

现实交付（直接交付）

观念交付

简易交付

先租或借而后买

构成要件：1、受让人必须先占有（包括无权占有和有权占有）；2、必须有合法有效的转让协议。

公示效力极强

买卖合同生效时，发生物权变动。

指示交付

自己有所他人占有，出卖返还原物请求权

前提条件：标的物的所有人和占有人分离

可能会名实不符

买卖合同生效时，发生物权变动。

占有改定

先卖而后租或借

动产标的物的所有人改变为占有人

公示效力最弱，不得适用于善意取得和不得作为物权的设立规则。

租赁合同生效时发生物权变动

二、非基于民事法律行为（合同）的物权变动

1、一般物权变动

买卖合同→登记/交付

政府征收→生效时（发生物权变动）

法律文书（形成判决）→生效时

形成判决→判决归某人所有→发生物权变动

给付判决

继承（唯一继承人）→开始时

被继承人死亡：自然死亡、生理死亡和宣告死亡。→死亡时发生物权变动

事实行为（合法建造）→成就时

2、法律效果：处分依照政府征收、法律文书、继承和事实行为享有的不动产物权，应依照法律规定需要办理登记，如未经登记，不发生物权效力。→不处分，不需登记，一处分，则双重登记。

三、***善意取得（主观题）

1、构成要件

行为人无权处分→以自己的名义处分他人或共有的财产（不影响买卖合同的效力）

关于“处分”

处分行为→无权处分→以自己的名义→出卖→合法有效

负担行为→无权出租→以自己的名义→出租（不发生物权变动）→合法有效

关于“他人”

无权处分→以自己的名义→他人的财产→合法有效

有权处分→以自己的名义→自己的财产→合法有效

关于“自己的名义”

无权处分→以自己的名义→他人的财产→合法有效

无权代理→他人的名义→他人的财产→效力待定

相对人主观上善意且无重大过失

何时：完成公示时，完成不动产物权转移登记或动产交付之时

相对人客观上支付合理对价

支付：约定的价款合理即可

合理：大于等于时价或市价即为合理

对价：必须有偿

已经完成公示

不得采用占有改定的方式

2、适用范围

不动产

夫妻共有房屋

记名产权人和实际产权人不一致

动产占有委托物

租赁合同关系、借用合同、保管合同、委托关系合同、承揽合同→合法占有

盗赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物不适用善意取得

担保物权

抵押权

质押权

留置权

3、法律效力：善意取得=无权处分+有效合同+登记\交付+=物权变动=原始取得

4、关于遗失物的特别规定

一般情形3年诉讼时效

遗失物再转让，适用2年除斥期间限制，自知道或应当知道之日起计算

四、动产遗失物的拾得

拾得人的义务

返还义务

通知义务

保管义务

移交给有关部门保管，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭世的，应承担民事责任

有关部门发布招领公告→满1年无人认领→归国家

拾得人的权利

必要费用请求权

悬赏报酬请求权

侵占遗失物→权利丧失

五、先占

无主动产

专属于国家的财产、禁止流通物，均不能先占

六、添附

附和

不动产+动产

动产+动产

混合

动产+动产

加工

动产+劳动

七、物权变动的学理分类

所有权取得

原始取得

先占

孳息

劳动生产

善意取得

拾得

发现

添附

征收

继受取得

合同（买卖合同和赠与合同）

继承或受遗赠

第二节、业主的建筑物区分所有权

业主：交房作为标准来认定业主的→所有权人一定是业主，业主不一定是所有权人。

一、构成

专有权（所有权）→不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益

共有权→1、不得以放弃权利为由不履行义务；2、各区分所有权人之间不存在优先购买权

全小区共有

道路

绿地

公共场所

共有设施

物业服务用房

维修资金→不适用诉讼时效

车位、车库→从给付义务

原始车位：车位属于开发商所有

基于买卖、租赁、赠与归属于业主

新增车位归属于全体业主

应当先满足于本小区业主的需求

全楼共有→外墙、屋顶等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有

两户共有→楼板

成员权

一般事项

选聘或解聘物业服务企业或其他管理人

使用建筑物及其附属设施的维修资金

特殊事项

筹集维修资金→维修公共设施→应当定期公布

改建、重建建筑

改变用途，搞经营

二、业主的权利→1、自治权；2、决定撤销权；3、物业管理权

三、业主的义务

1、禁止住改商

有利害关系的业主（本栋建筑内）享有一票否决权

本栋建筑以外的业主，主张有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到不利影响

2、禁止权利滥用

业主大会或业主委员会行权→请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第三节、共有

一、按份共有

（一）、内部关系

1、管理

保存行为：有约从约，无约均有

重大事项→作重大修缮（改良行为）：有约从约，无约应当经2/3（67%）以上份额共有人同意

2、收益分配→第一步：有约从约；第二步：看出资额；第三步：推定等额。

3、费用负担→有约从约，无约安份。

4、分割→有约从约，无约随时分，不受诉讼时效期间的限制。

5、处分（发生物权变动）

共有物的处分：有约从约，无约应当经2/3（67%）以上按份共有人同意

共有份额的处分

转让

不属于转让→继承和遗嘱&对内转让

无需经过其他按份共有人的同意，只需通知

对外转让份额时，同等条件下其他按份共有人将享有优先购买权（15天），未通知的，且无法确定其他按份共有人知道或应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月内

未作表示的，视为放弃优先购买权

表示都想买，先协商按比例

（二）、外部关系

1、第三人侵害共有物→任何按份共有人均可主张权利，享有连带债权

2、共有物侵害第三人（共同侵权）→对外连带，对内按份

二、共同共有

夫妻关系、家庭关系、遗产继承关系（继承开始后，遗产分割前）、合伙关系、同居关系

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从有到有思维导图模板大纲

数智建造思维脑图思维导图

U869515693

3.38

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结构框架思维脑图思维导图

、

4.11

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