维权两年，终于迎来民选物业　如何管理，小区居民翘首以待思维导图

人生岁月几度寒

2023-02-27

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小区干道两旁的绿地铺上了花砖，缓解了停车难的压力。大家坐在一起聊聊小区业委会维权的历史以及今后的管理。佳园物业人员在清理落叶。

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思维导图大纲

12月7日，记者在雅居园小区看到，大门有保安对进入小区的车辆进行检查，内部道路干净整洁。而在此之前，小区物业频繁更换，业委会也换了一茬，小区的环境、卫生、治安等成了令人头疼的问题。

雅居园小区位于高新区崇华路1111号。现小区业委会委员李春勇介绍，雅居园有四个区，其中一、三、四区已经建设完毕，这三个区共有居民965户，到2004年已基本入住。2006年6月，雅居园小区成立了业委会，当时物业服务是由开发商提供的。一些业主认为业委会对于物业达不到服务承诺无能为力，没有维护好业主权益，热心业主成立了维权小组。2007年7月，新的业主委员会成立。

新的业委会成立后，立刻和开发商谈判，并最终促使开发商换了物业管理团队。但是，新的物业管理团队仍然不能使业主满意。新业委会决定自己聘请物业。经过试用以及业主投票后，2008年11月26日，业委会与佳园物业签订了物业服务合同，佳园物业正式"上岗"。

新一届业委会怎样一步步"甩开"开发商派驻的物业?面对已经拧成一股绳、对物业服务要求非常挑剔的业委会，佳园物业如何能让居民满意，同时实现盈利?12月7日，本报第86期"社区对话"走进雅居园小区，和居民一起聊聊雅居园小区业委会维权的历史，以及今后的管理。

维权历程1：国家康居示范小区成了垃圾场业主纷纷拒交物业费

“雅居园小区2000年通过验收，被命名为国家康居示范小区，当初业主买这里的房子，几乎都是奔着这块牌子来的。”4区业主代表虞立新大姐说，当初看开发商售楼处的沙盘，有喷泉，有小河，效果非常好，就喜欢上了这个地方。

然而，入住后，业主们却发现开发商指定的东拓物业公司服务根本不达标，收着业主们每平方米1.6元的高额物业费，业主们却连基本的物业服务都无法享受。“花草死了，没人补种，整个小区到处都是垃圾，环境非常差，路灯不亮，小区的安全也没有保障。”4区2号楼业主颜女士说，“国家康居示范小区成了这个样子，业主们都不满意，后来大部分业主都不愿再交物业费了。”

维权历程2：开发商状告欠费业主维权小组开始酝酿改选业委会

2006年10月，由于业主拖欠物业费，开发商把10户业主告上法庭，最终业主黄女士作为业主代表出庭，历城法院判定开发商败诉，双方又诉至济南市中院，结果又判开发商胜诉。但开发商并没有对业主所欠的物业费申请强制执行。

“在一系列的较量中，一直是业主直接面对开发商及物业，小区当时的业委会一直起不到作用，我们意识到必须有个能代表业主利益的业委会。”虞立新说，雅居园维权小组就是在这个时候成立的。虞立新正是维权小组的召集人。“ 由于不到换届的时间，维权小组只好酝酿改选，找业主签名，最后征得了300多户的签字。”现任业委会主任李本春说，“这段时间从2006年底持续到2007年6月，其实忙完这些事后，基本就到了业委会换届的时候了。”

2007年7月上旬，办事处、派出所召集上届业委会委员，就换届的事情进行表决，征得了半数以上的同意。2007年7月14日，新的业委会成立，三天后在派出所备案。

维权历程3：新业委会向开发商下"通牒"物业多次更换服务团队

“新业委会上任后，立即就小区现状整理出了28条治理意见，要求开发商限期解决。”业委会成员李春勇说，这28条涉及小区的方方面面，从环境卫生到安全管理，从单元门到小区门禁等等，十分详细。

业委会提出的要求部分得到了解决，但绝大多数的问题都没有解决。当时的物业是开发商下属的，服务水平根本达不到业主们的要求，于是业委会提出更换物业团队的要求。业委会副主任连红说，开发商从宏泰物业换了部分人过来，但不久就撤走了，又换了一个团队，仍然没法提高物业服务水平。2008年3月，业委会正式提出彻底更换物业。

维权历程4：佳园物业入驻半年赢得支持雅居园迎来首个民选物业

考察了5家物业后，业委会和开发商通过议标的形式选定了佳园物业。2008年5月4日，佳园物业与开发商签订了临时合同，进行三个月的试用，这期间费用由开发商支付。

面对小区混乱的局面，佳园物业投入40多万元，先从打通消防通道入手，治理小区乱停车的情况，把干道两旁的绿地改成草坪花砖，用于停放车辆。小区破损的垃圾箱被更换，增加了门禁系统，保安 24小时巡逻，监控器摄像头也全部更换。

8月3日，佳园物业试用期满，业委会开始向全体业主发放问卷，以决定物业去留。“小区900多户，找业主签名很困难，用了两个多月的时间，在这期间，佳园物业处于无合同状态，没有任何费用，但他们还是很负责任地为小区提供服务。”业委会主任李本春说。