作为消费者的公民、法人,对于房地产的法律法规了解很少,防范风险的能力有限。公民、法人及新闻媒体在呼吁对房地产市场加强监督和管理的同时,也在寻求用法律手段保护消费者的合法权益。这种情况下,公证所具有的预防纠纷、防范风险的功能适应了房地产市场的需求。
公证是一种司法制度,政府作为房地产市场的宏观管理者,如何运用公证手段规范房地产市场是个迫切问题。目前经济适用住房项目正在推进,政府给这些项目的优惠政策能否落实到老百姓身上,也需要对项目的预售合同、买卖合同办理公证,从宏观上规范市场行为。
商品房预售合同、买卖合同、房屋、土地使用权的抵押、转让合同如办理公证,应在房屋土地管理部门登记之前。因为合同是登记的前提和条件,没有有效的合同,登记就没有了依据。公证是司法手段,目的是使合同符合法律要求,成为有效合同,保证行政登记建立在合法的合同基础之上。关于公证和登记的效力问题,现实中存在着误区,认为规定登记生效,公证还有什么用?为了说明这个问题,我们来举个例子:经过公证的遗嘱,是有效的遗嘱;但遗嘱的生效,需满足一个条件,即立遗嘱人死亡。法理认为,公证赋予遗嘱的是成立效力,死亡产生的是生效效力。涉及房地产的合同公证也是这个道理,公证赋予合同的是成立效力,登记产生的是生效效力。
当前老百姓比较关心的个人住房贷款涉及的公证有以下几方面:购房人与房地产开发商签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》及补充协议的公证;办理个人住房贷款申请人资信材料审查,为其出具并负责向银行转递法律意见书;借款人与银行签订《借款合同》公证;借款人与银行签订《抵押合同》、《质押合同》公证;赋予《借款合同》、《还款协议》、《抵押 合同》、《质押合同》强制执行效力公证;抵押人签署的办理抵押登记、注销登记、变更登记的《委托书》公证。
申请个人住房贷款需提交的证明材料有:
(1)房地产开发公司主体资格材料,包括企业法人营业执照(复印件),法定代表人身份证明,授权书及代理人身份证明;项目材料,包括国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,内销商品房销售许可证或外销商品房许可证;其他材料,包括与银行签订的《合作协议》,有关合同文本。
(2)银行的主体资格材料,包括营业执照(复印件),金融许可证,授权 代表人的身份证明;其他有关合同文本。
(3)借款申请人的各种证明等等。 公证可以使售、买、贷三方放心,提高相互信任,促成签约,因为一旦发生纠纷,公证书是保护权利人利益的最有效法律文书。