商品房认购书通常是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前，就交易房屋有关事宜的初步确认所签订的文书。{2}5它是对双方商品房交易的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；签署正式商品房买卖合同的时限约定。{3}1在现实交易中，开发商占据着主动地位，认购书的具体格式及内容往往由开发商一方制定，而开发商往往制定对自己有利的条款，约定定金条款就是一例，买受人交付定金后，无论什么原因，只要不与开发商签订正式的商品房买卖合同就有定金被没收的风险。目前，学界对认购书及定金的性质众说纷纭，这给司法实务带来了一定的困惑，而购房人的利益同样无法得到维护。
关于认购书的性质，主要有以下几种观点：1.意向说。认为认购书只是买卖双方的合作意向，不具有任何法律效力；2.担保说。认为认购书是担保签订正式合同的定金合同；3.正式合同说。认为只要双方意思表示自愿真实，签订的认购书即可认定为正式的商品房买卖合同，而日后签订的正式合同应做为认购书的补充。4.预约合同。认为认购书是约定将来签订正式的商品房买卖合同的契约。
笔者认为，意向说完全否认了认购书的法律效力，它的积极意义在于开发商无法将不平等的条件强加于购房者身上，但同时它也带来了很大的交易风险，在当前房地产市场完全为卖方市场的情形下，容易导致开发商恶意拒绝交易，进行不正当竞争。
担保说从积极的方面考虑，应当是可以规避一房二卖的风险，而这种观点对购房者是不利的，目前，购房人买房大多数是在购房广告的夸大宣传、售楼小姐威逼利诱式地劝说下诚惶诚恐的将几万元的预付款交给开发商的，而开发商往往在接下来的谈判中强加不合理的条件给购房人，在这种情形下，若采用担保说，结果必然致购房人哑巴吃黄连，有苦说不出的境地，购房人的权益无法得到保障，这也是目前开发商大力推崇此种观点的原因。
将认购书完全等同于正式合同同样有其不妥之处，往往签订认购书的时机、条件并不成熟，交易双方具体的权利义务关系并不明晰，将其完全等同于正式合同无异断了购房者的后路，也更容易产生纠纷。当然，我们并不排除认购书在特定情形下可以成为正式合同的可能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《解释》，将认购书认定为正式的商品房买卖合同必须具备两个条件：第一，具备商品房销售合同的主要内容；第二，出卖人已经按照约定收取了房款。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共有十三项，若缺失一项或几项能否构成正式的商品房买卖合同呢，《解释》并没有进行说明，这同样给司法实务带来一定的困难。笔者认为，应将这十三项内容划分为必要条款及可补充的条款，而必要条款很显然是正式的商品房合同所必须具备的，而可补充的条款可以经过日后的补充协议予以完善。
在通常情况下，应将认购书认定为预约合同。传统民法将契约分为预约与本约，预约是约定将来在一定的时期内订立本约的契约，本约即是将来要订立的契约。预约与本约均为独立合同，预约的订立经过交易双方意思表示达成一致，并且内容也就是双方为订立本约而进行商谈的义务也是具体确定的。当开发商与购房者签订认购书，双方均有固定交易机会的真实目的，同时约定了一定时限订立正式的商品房买卖合同，由于房屋买卖不同于普通商品买卖，认购书作为预约合同的独立性意味着对交易双方的约束作用，这更有利于维护做为弱者的购房人的利益的维护，有利于公平的房地产市场前期交易秩序的确立。总之，通常情况下商品房认购书为预约合同，在特定情形下可以认定为正式的商品房买卖合同。
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