正如前面所提到的，我们在这里探讨的民、行交叉案件中当事人争议实质的内容是房屋权属问题即民事权益争议，由于房产部门的登记行为的介入而使这类案件变得复杂进而在处理方式上产生分歧。在审理此类案件过程中，法院通常做法和主流观点是：“先行政，后民事”即如一方当事人以房屋产权纠纷提起民事诉讼，另一方当事人持有房屋产权证时，法院向当事人释明让其对房屋产权证提起行政诉讼，民事诉讼中止，待行政诉讼案件裁判后，民事案件再以行政裁判为依据进行判决。
笔者对该观点持反对态度，原因是此类纠纷实质上是以民事争议为动因，并以民事争议的解决为化解纠纷的最后出路，当事人诉讼的最终目的在于实现其合法的民事权利，应由当事人直接就民事纠纷进行诉讼，在得到司法裁决后，依民事裁判进行重新登记即可。此类案件有待审理的实质上是民事行为，而不是行政行为，将其纳入行政诉讼程序审理，不合司法审查的目的。
对房产登记行为的合法性审查，与认定不动产物权变动基础法律关系效力问题不存在实质上的关联性。
我国现行行政诉讼制度对具体行政行为的司法审查坚持以合法性审查为原则，以合理性审查为例外。对房产登记行为合法性审查的标准取决于房产登记机关在进行登记的行政程序中所依据法律、法规、规章等的规定，应达到的标准，也就是房产登记审查标准。
房产登记机关登记审查标准到底是实质审查还是形式审查，理论界有颇多争议。笔者认为，房产登记行为的典型特征是具有记载性，登记机关即使具有调查询问权限，其调查的结论也只能作为其对申请人申请登记的权利状态合理怀疑的证据，即因为对申请人提交的物权变动或者权属无争议的证明材料的真实性存在怀疑，故而登记机关有理由怀疑申请人申请登记权利状态与实际的权利状态不符，因而不予登记，而并不是对物权变动的基础法律关系的有效性作出判断，登记机关也无权对物权变动原因关系的有效性作出认定。其次，从权力分工的角度来看，登记事项本属民事权利，民事权利发生疑义或争议时当事人可以通过司法途径来解决，行政机关无权就民事法律关系的合法性径行作出判定。行政机关无权对物权变动原因行为是否合法有效进行审查，故房产登记机关的审查是形式审查。
由于法律对于房产登记行为只规定了形式合法的标准，在司法审查中，法院不能用高于既有法律规范规定的标准衡量登记机关的登记行为，否则将导致不公，登记机关只要尽到了形式审查的义务，其登记行为就应当认定为合法。也就是说，如果申请所有权转移登记的申请文件在形式上符合法律要求，房产登记机关予以登记，假设登记机关登记状况与实际所有权状况不符，房产登记机关的行为应当认定为也是合法的。因为房屋买卖合同在当事人间形成一种民事法律关系，对物权变动所依赖的这种民事法律关系是否合法、有效的实质审查，裁决权在于法院。法律不要求房产登记机关在登记时对交易的实质合法性予以审查，故法院在行政诉讼中以交易实质上不合法为由撤销该行为显然不妥。当事人在对房产登记行为提起诉讼时，其只能提出登记机关对申请文件的形式审查没有尽到法定职责，但当事人如果证明登记权利人不是真正的所有权人，由于这一事实对于确定登记行为是否违法没有意义，不属法院审查内容。
行政诉讼的目的在于控制行政权力，而不是代替行政权力，因此对具体行政行为的审查在深度和广度上都是相当有限的，只能审查行政行为在实体上和程序上是否有法律根据，至于有关行政行为介入的民事法律关系，原则上不在审查范围。
综上，房产登记机关在审查登记申请时，只是进行形式上的审查，行政诉讼没有权力审查当事人是否是真正的权利人，当事人之间的民事争议，还必须通过民事诉讼来解决。行政诉讼的结果对民事诉讼没有意义，无论是判定维持还是撤销登记行为都不意味着法院对民事实体争议作出判断，所以，从行政诉讼目的及审查范围上看，“先行政，后民事”的审查模式是缺乏理论依据的。
如前所述，行政诉讼只对登记机关的登记行为进行形式的审查，对行政登记所依据的基础法律关系的效力问题并不涉及，我们可以这样认为，无论登记内容与权利的实际归属是否一致，都不足以说明登记行为是合法的还是违法的。所以，民事诉讼的结果对行政诉讼也同样没有意义。故有人提出“先民事，后行政”理论上也显不足。
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U368091325
