住宅建设十大问题及对策思维导图

风雪夜人归

2023-02-27

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房地产法

房地产论文

改革开放，我国城镇住宅建设呈现了蓬勃发展的新景象，成绩令世人瞩目，并用20年时间完成了两个方面的飞跃：一，住宅建造量的飞跃。住宅建设从解决有无住房到实现整体达到小康水平，全国人均居住面积已逾10平方米。二，在20世纪末基本完成了住宅供给从实物到货币化的制度过渡。在看到成绩的同时，我们也应看到，面对新世纪住宅建设要实现可持续发展的目标，当前住宅建设也存在着10个方面不可忽视的问题，亟须采取措施加以解决。这10个方面的问题和对策是：

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思维导图大纲

延伸阅读：

怎样验收房屋防质量问题

二手房收房九点注意事项

法律化解收房风险

选址不当

住宅建设位置应该方便生活、环境安全、优美和舒适。目前一些地区都把住宅建设地点瞄准了市中心繁华闹市区，见缝插针，相继建起了高层住宅楼群。这些地区虽然原有商业、交通、文化等公共服务设施方便，但也存在城市交通拥挤、嘈杂、绿地面积严重不足，无直接的室外休闲活动空间，环境污染等方面的问题，给居民日常生活带来很大影响。市中心区地价昂贵，建房成本高，住宅价格也高。市中心住宅密度过大，也给城市基础设施带来巨大压力，影响城市中心区功能的发展。对此建议：规划部门应对市中心区新建住宅进行控制，按城市功能要求和高层住宅居民要求对已建成的住宅进行补偿性的规划调整，重新调动城市中心区的活力。

日照间距不足

国家现行标准对住宅间距有明确规定，一些城市对住宅间距也做出了地方规定，如哈尔滨地区按国家规定新建住宅日照标准应为房高的2.15倍，但哈尔滨市规定新区住宅日照间距为房高的1.8倍，旧区住宅日照间距为1.5倍房高，明显低于国家规定的标准。而一些开发商为多出房，房屋的日照间距连1.5-1.8倍都不能满足，使低层1层～3层住房基本不能得到日照。还有的住宅日照遮挡严重，使整个单元竖向用户不能得到日照。居室得到必要的日照是人类健康生活的需要，尤其是在北方寒冷地区，日照对老人、儿童尤为重要。对此建议：对于既有住宅日照标准不足的应予以补偿，补偿不光是指“挡光费”，而是应实施政府主管部门指导下的更新改造计划等。对于新建住宅应强制执行国家标准并鼓励创造日照的新住宅设计方案和新住宅体系。积极采用新技术新设备，使新建住宅的间距在不增加的条件下，日照质量得到加强。

小高层住宅不设电梯

国家现行标准《住宅设计规范》规定：“七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”目前有的城市建成的住宅大多数为七八层的住宅，而这种住宅几乎都不设电梯，明显不符合国家规范的要求。为什么国家住宅设计规范规定七层以上住宅必须设电梯，这是经过研究论证做出的科学决定，据对健康的一般中年人实测，其登高16米以上，就会出现抬腿困难、喘气等现象，何况老、弱、残者、儿童及搬运重物时就更困难了。对此建议：已建的七八层住宅应通过在住栋内外增加设置电梯来改善。对新建住宅应严格控制住宅层数。并建议在小区内建造适当数量的中高层住宅，以提高居住密度并扩大绿化用地面积。

大进深出现“黑屋”

近来年，一些城市的住宅设计采取大进深平面，有些住宅进深达15米以上。大进深有益于增加住宅容积率，多出面积，也有利于住宅节能，但必须在满足住宅设计规范规定的条件下加大住宅进深。目前一般常见到的大进深住宅，往往室内中部出现“暗厅”，或房间的形状狭长，中部采光不足。住宅设计规范规定：“无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。”以有效保证日照，天然采光和自然通风，维持健康生存。有些大进深住宅无直接采光的暗厅面积大于10平方米，甚至有面积20平方米至30平方米的大暗厅，显然违背现行国家规范的规定。对此建议：对于已带有“大黑厅”的既有住宅实现改造，改造方案一是将对着“黑厅”门加高，上可装开启的玻璃窗。二是将次要房间(如小卧室、厨房)与“黑厅”之间做带亮的玻璃隔墙，以扩大间接采光照度和空气流通。对于新建住宅应强制执行规范，要求“黑厅”面积不超过10平方米。创新设计大进深无“黑厅”住宅方案。

采光不足

一些住宅为了避免出现面积大于10平方米暗厅，采取了中部暗厅开口，形成狭长的大房间的变换设计，不仅房间使用不方便，也不能满足起居厅采光标准中规定的侧窗采光要求窗地面积比大于1：7的规定。还有一部分住宅套内居住空间均为不利朝向，不符合住宅设计规范规定的每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照的规定。还有的住宅在住栋套型组织中一些户型的套内所有居住空间外部全部做成阳台，使得居住空间均为间接采光，造成采光日照不足。上述现象在严寒的北方城市尤为严重。对此建议：通过研究尽早确定室内日照深度标准，住宅起居室的生活阳台，应拆除封闭玻璃，加大阳光直射室内的机会。对既有住宅中套内有好朝向房间的用户应在其顶部或侧部增设阳光反射装置，以增加日照。规划设计中，应做出小区住宅日照模型，对遮挡部分进行住栋组合调整，保证所有住宅得到良好日照。

小面积选用跃层

在多层、高层住宅中，设计跃层式住宅是国内近几年才出现的，跃层式住宅一般是在独户式二层住宅中采用，在户内设置楼梯为垂直交通。一般每户在同层内布置房间，完全可以满足使用功能要求。目前在多层、高层住宅的中间层大量出现的跃层式住宅，主要是为追求变化和气派的室内空间，并无其他功能的要求。在户内设楼梯的跃层不利于老弱及儿童上下使用，且楼梯要占用一定的房间面积，对于面积不太大的套型更不适用，为追求形式，在多层、高层住宅中间层且每户面积不大的套型做跃层式是不可取的。另外，不少住宅户内楼梯坡度设计太陡，步宽尺寸不足，存在居住隐患很大。对此建议：多层住宅的顶层可做跃层式住宅，以扩大居住面积，丰富住宅建筑造型，并解决顶层排水问题。对于使用面积在70平方米-80平方米的大众住宅不宜选择跃层式住宅以减少户内楼梯占据的有效面积。对既有住宅的户内楼梯应加以改造，使其适应各类人群居住，并避免意外伤害。

二次装修狂热

通风不畅

有关部门的调查测试发现，在一些地方住宅户内空气污染严重，尤其是在严寒冬季室内空气污染指标超标现象严重，严重威胁居住者健康，原因是户内通风设施配置不足和不畅所致。对此建议：废除砖砌风道。因为传统的砖砌烟道、通风道断面小，施工中难保证质量，使用中串味严重，建议使用逆止阀式、变压式竖直通风道。北方地区的住宅起居室、主卧室应设置通风设施。开发适用于北方地域气候特征的专用水平式、垂直式通风道和排烟道，以解决通风与热损失的矛盾。随着全球气候变暖，近几年我国不同地区均出现夏季高温，用户装空调的也在增多。装空调要求空间封闭，应研制夏季通风装置，以减少室内空气污染。依照住宅套内空间气流组织，合理布置户内各使用空间，并配置有利于通风的设施。

住宅节能进展慢

我国北部城市住宅采暖能耗，是同纬度地区国外住宅能耗的6倍-8倍。目前住宅建筑节能贯彻国家标准的情况也不佳，以黑龙江省为例，目前全省仅有不足二分之一的住宅做了不同程度的节能处理，且节能效果达50%的工程项目不多。对此建议：通过深入研究提出节能目标达50%以上的节能住宅体系及配套的建筑技术和建筑材料，推进建筑节能走上新阶段。对既有住宅应有计划分批进行外保温建筑节能处理，使以前大量建造的住宅实现节能。积极推行新型采暖方式(如地板采暖等)。依据各地能源状况应推行使用可再生能源(如地热能、太阳能、风能)并在住宅中进行大量应用。在新建住宅中积极实行分户计量。

“欧式”成风

一些地区住宅外观欧式成风，许多开发商不惜重金，在住宅外部做繁锁的欧式装饰，在顶部做几层高的穹顶，且没什么使用功能。出现这种情况的原因是一些决策者以个人爱好出发，一些人认为只有欧式建筑才能与我国部分城市的建筑协调，极力推崇欧式风格，另外目前建筑市场不规范，现代建筑设计的不到位，水平不高，造成人们对现代建筑有看法，又没有别的好形式，因此还是认为欧式好。欧式建筑是百年前的一种成熟形式，有较高的艺术价值，但随着社会、经济、科学、技术的发展，今天在建筑上去模仿百年前的形式，显然是落后的。而且欧式建筑不利于现代化施工，造价高，一些人对欧式建筑做法不熟悉，一味拼凑，设计不伦不类，建筑效果很差。对此建议：住宅外观设计倡导朴实美、自然美并与周围环境结合。规划师、建筑师应在住宅造型设计方面发挥主导作用。建议新建住宅将用于外观的造价费用减少，少作复杂线角和假柱式，把钱用在为提高生活质量的项目上(如优质饮用水管线的配置，增设户内通风设施、通讯线路、网络系统配置等)。

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