民法典如何保护房屋承租人的优先购买权思维导图

放手你走

2023-02-27

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房屋承租人优先购买权

房地产法

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房屋承租人如果遇到房东要卖房的话，是有优先购买权的，那么民法典如何保护房屋承租人的优先购买权？房屋承租人优先购买权的效力？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧，希望能对你有所帮助。

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思维导图大纲

一、民法典如何保护房屋承租人的优先购买权

优先购买权并非绝对，其发生须具备“同等条件”。民法典规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

该权利的行使须受“同等条件”的限制，关于同等条件，要综合房屋的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。以下情形房租承租人未能满足“同等条件”，从而不享有优先购买权：应当在合理期限内行使出租人欲出卖房屋，须在合理期限内通知承租人，承租人不可在权利上“睡眠”。民法典规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”出现以上情形之一的，该承租人的优先购买权归于消灭。

二、房屋承租人优先购买权的效力

根据民法典的若干意见的118规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

根据《民法典》第三编合同第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

因此，如果出租人想要出卖房屋的，要提前告知承租人，且承租人享有优先购买权，但常有承租人会认为出租人把他名下的其他房屋卖给第三人，承租人也想要购买该房屋，主张该房屋买卖无效，这是不行的，承租人的优先购买权仅限于承租人目前所承租的房屋，而不是出租人名下所有的房屋。

三、承租人对房屋使用权有优先购买权吗

我国《民法典》第三编合同第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人的优先购买权，是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买租赁物的权利。

所有权比使用权更为全面深入，房屋所有权包含了房屋使用权。

法律为了保护房屋承租人的合法权益，规定了承租人的优先购买权，对出租人转让房屋所有权的行为加以限制，也就对出租人转让房屋的一切权利进行了限制，这其中就包括对房屋使用权的限制。正因如此，既然承租人享有对房屋所有权的优先购买权，那么承租人对房屋的使用权享有优先购买权就理应名正言顺。

试想，如若承租人仅享有房屋所有权的优先购买权，而对房屋使用权无优先购买权，出租人为规避现行法律的限制性规定，以转让房屋使用权来代替转让房屋所有权，进而损害承租人的权利，使承租人的优先购买权落空，此也与立法精神相违背。如此，法律为保护承租人的权益而设定的承租人优先购买权制度便失去了意义，我国民法典第三编合同第二百三十条也便是一纸空文，因此应当认定承租人对房屋使用权具有优先购买权。

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