有纠纷是谁之过　业主与物业"三大"纠纷释疑思维导图

暖橙

2023-02-27

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物业纠纷　

房地产法

购房指南法

收楼与物业管理

记者在调查中发现，目前业主与物业发生的纠纷中，主要集中在业主停放在小区车辆被盗、家中财产被盗、遭受人身伤害时，物业对此是否应该承担法律责任。对此，闸北法院民三庭庭长朱一心法官作出了法律方面的解释。

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思维导图大纲

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纠纷一

车辆被盗保管关系物业负责

车辆被盗物业是否有责任，主要看业主与物业双方约定的合同关系是保管关系还是场地租赁关系。若仅是场地租赁关系，物业无责任。

若小区内无专门车库，业主将车辆自由停放小区，除特殊约定外，双方可以认定为场地租赁关系，一旦发生失窃物业不负责任。

若小区内有专门车库，并无专人看管，无论是否收费，一般而言，双方关系也是场地租赁关系，物业对车辆失窃不负责任。

若物业对车辆停放实行收费，并设置了专人看管，并且双方约定了保管关系，看管人掌握了车辆的控制权，则物业应该对车辆失窃负责。

■相关案例：小区内车辆被盗告物业无果王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。

市二中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错。故判决物业无责。

纠纷二

财产被盗物业有重大过失应担责

物业对小区安全负有合理的注意义务，如24小时值班、安排工作人员正常巡逻。若是物业没有尽到合理的注意义务，在巡逻、日常防范上具有重大过失，如接到业主报警但没有采取相应措施的，应该承担相应的责任。

若是由于小区本身在设计和公共设施上存在重大瑕疵，如有可以攀爬的水管、可借以登高的铁架等，为盗贼客观上提供了作案便利，对物业责任尚无定论。

■相关案例：马虎保安错过抓贼良机物业担责去年1月某天下午1时许,两名男子从某小区严先生家自行开设的窗户爬了进去。恰巧另一住户陈某看到,陈某立即奔至门卫室向保安人员报告,保安接报后前去巡视却未发觉异常情况。下午3时许,严先生回家发现家中被盗。

法院认为,物业公司仅委派保安进行常规巡视,并没采取其他安全措施,其管理存在缺陷,应承担相应的违约责任。最终，浦东法院一审判决被告物业公司赔偿严先生4660元。

纠纷三

人身伤害物业没尽合理义务应负责

若是业主在家中受到伤害，一般责任由肇事者承担。若是有证据证明物业没有尽到合理的注意义务，应承担相应责任。

如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。

■相关案例：物业未尽及时注意义务业主人身损害索赔去年4月，家住卢湾某小区的徐某准备进行装修。装潢公司施工人员在大楼开锯木板后，将两块木板放在一楼通往地下车库的步行楼道上。当日中午，邻居周某步行至地下车库取车时，避让不及踩到木板滑倒骨折。卢湾法院审理后判决，装潢公司赔偿周某5000余元，物业公司赔偿2500余元。

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