商品房买卖涉及内容繁杂,开发商和卖房者的诸多手段也令人防不胜防。
专家表示,目前楼市在一系列调控新政面前呈现出朝买方市场转化的趋势,购房者逐渐多了讨价还价的余地,但选择格式条款及拟订补充条款的主动权却还掌握在卖方手中,所以购房者要增强辨识能力,以免踏入形形色色的陷阱。
开发商为了卖掉房子,往往会在售楼宣传广告中对小区的规划如楼栋、楼层、楼间距、绿化、会所、游泳池、健身房、车位等作出让人无限向往而又具体明确的描述。但必须提醒的是,不少开发商会在宣传广告或房屋买卖合同中加注"以上仅供参考"或"以规划部门批准为准"等字样,使本来具体明确的允诺变得模糊起来。当业主要求兑现时,开发商就以广告并不明确具体为由搪塞。尽管最高人民法院对售楼广告在何种情况下可视为要约作出了司法解释,但在涉诉时对此类广告承诺是否"具体明确"尚有争议,购房者一般很难得到赔偿。
开发商为了获取高额利润,往往会在购房者签约后变更布局,如增加楼栋或是楼层,侵占绿地、水体等公用面积等。
根据有关规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的,开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者,通知到达之日起15日内购房者有权作出是否退房的书面答复。但一些开发商利用合同仅约定"购房者有权退房"来迫使其放弃追究责任,从而使开发商以极小的违约成本来牟取高额的利润。尤其是在开发商仅获得第一期开发权的情况下,把后面几期的规划也描绘于售楼书中,在不能兑现规划时却轻描淡写的一句"对尚未取得开发权的地块作出的规划允诺无效",迫使购房者接受小区面目全非的事实。
尽管房屋买卖合同大多是示范合同文本,但无论是期房、现房还是二手房的卖方,都会在合同中拟定一些补充协议。
这些补充协议很有讲究,卖方一般不会白费力气地给自己套上枷锁,大多数补充条款的主要目的是为了保护卖方的利益,所以就会出现一些减轻或免除己方责任、增加或加重对方责任的条款,甚至利用合同法补充条款的效力高于格式条款的效力的规定埋设一些"地雷",发生争议时,购房者才知道这些补充条款的奥妙所在。
开发商应当对所售商品房承担质量保修责任,但因为赶工期或节约成本,房屋质量问题便凸显出来。经鉴定为主体结构质量不合格的,购房者可以退房并追究其违约责任,但恰恰是主体结构质量之外的其他一些质量问题也让购房者头痛不已。墙体或楼板开裂、渗漏,地板、门窗变形等质量问题难免令购房者胸闷,而且还会遇到一些开发商推诿责任、不予修复等难堪情形。但一般合同中的保修范围、保修期限、修复方式等都没有约定详细的条款,且合同一般都只约定如果房屋质量客观上存在问题,开发商负责维修并向业主赔偿修复费的0.5倍或1倍,这样的赔偿根本无法弥补购房者的损失。
在房屋买卖纠纷中,除了以上几个问题较突出之外,其他如借口合同无效恶意毁约、延迟交房遥遥无期、物业公司"易请难送"等问题也较多。律师特别提醒购房者,了解房屋买卖合同中的陷阱后,要在购房时多留个心眼,尽可能增加自我权益保护的砝码。
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