识别房屋产权证真伪防范房地产市场风险思维导图

峡路再相逢

2023-02-26

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随着1999年北京及各地的已购公房出售市场的相继放开，房地产交易市场日益活跃起来，满足着不同购房者的需求。但是，在此过程中也存在着诸多不尽如人意的地方。笔者由于工作性质的原因，在实际工作中经常与房屋所有权证、共有权证、他项权证、国有土地使用证等各种权利证书打交道，也时常能够接触到各式各样的假证。一些人利用假房屋产权证在社会上进行典当、抵押、购车担保、民间借贷等违法行为，近两年呈明显上升趋势。

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思维导图大纲

一、从房屋所有权证的基本特点上辨别。

首先，真证封皮的材料质地较硬，而假证质地较软，折后有明显分层、起皱现象。第二，1998年10月启用的新版房屋所有权证书，发证机关的公章为“北京市房屋土地管理局”；2000年以后为“北京市国土资源和房屋管理局”；2004年7月1日以后为“北京市建设委员会”。第三，固定房屋水印：对证内的纸张迎光透视，可以看到立体感很强的高、低两种房屋图形重复组成的水印，而假证则没有。第四，封二页中部的花球图形颜色较深，为褐色，而假证的为橘黄色；封二页和封三页的建房注册号和编号是一次性套印上去的，而假证是后期人工用油墨加盖的，用力抹擦有掉墨现象。此外，2000版和2004版在首页边框花纹下部的菱形格中，加印了两组“北京印钞厂证券分厂制”的拼音字母缩写“BJYCCZQFCZ”；2000版在封三页面下部增加“北京印钞厂证券分厂制(2000版)”，2004版则在同一位置增加“北京印钞厂证券分厂制(2004版)”，以上两点1998版没有，假证常张冠李戴。最后，真证两页之间是由机器缝合的，而假证有的明显是用双面胶粘贴而成。

二、从房屋所有权证的填制过程和内容上辨别。

第一，要看证上加盖的北京市某某区房屋土地登记事务所、北京市某某区国土资源和房屋管理局的公章，是否与发证机关的相符。另外，不同阶段填发机关单位名称不同，所加盖的公章也是不同的。其次，首页的条形章注明该房屋的产权性质，以石景山区为例，有“经济适用住宅”、“房改房”还有“标准价出售住宅”、“成本价出售住宅”、“优惠价出售住宅”等。另外，房产证编号信息还有“石私”、“石移”、“石优”、“石更成”、“优更成”，无条形章的为商品房等等，一定要核实准确。此外，有无房屋登记表、房地平面图、是否加盖了“房产所有证骑缝章”以及图表的样式、填表人、测绘单位，也要认真辨认、核实。

三、从房屋的各种信息上进行辨别。

先看产权人是否准确，必要时还要核实原产权人或产权单位的信息。再看坐落是否正确，从坐落查房屋的具体信息，从产权证号反查产权人、产权性质等信息。第三，看产权证号是否相符，从产权证号查房屋的具体信息，从坐落反查产权人、产权性质等信息。然后看产权证上的房屋性质与实际是否相符，因为，在实际工作中发现的假证有的与实际不符，有的甚至仍在原产权单位手中，与住户只是租赁关系，并未办理过个人的房屋所有权证书。

最后，核实一下有无抵押、司法查封等信息，也可作为辨别真伪的重要依据。

总之，要利用多种手段和方法进行核实，可人工查询，也可利用已有的办公信息系统进行检索查询。但最主要的是与发证机关及其档案管理部门核实各项内容。另外，还要到房产所在地进行实际调查、走访，向居住人核实产权人是否与房屋所有权证上的产权人一致。通过规范市场秩序、增加防范意识，来尽量避免各方权利人的损失。

还应该强调的是：无论是买卖双方、抵押的权利双方，还是国土、房管部门的工作人员，如发现可疑的房屋所有权，要认真核实、鉴别真伪，确认为假证后，应尽快通知相应的执法部门，由执法部门依法予以没收，出具假证收缴证明，并及时向公安机关报案，以严厉打击制贩假证的违法行为，净化房地产市场。

胡晓明（作者为北京市国土资源局石景山分局行政服务中心副主任）来源：中国房地产报

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