个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答思维导图

女痞

2023-02-26

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个人所得税

解答

增值税

土地

转让

房地产

应征

个人

房地产法

购房指南法

其他

■土地增值税、营业税和个人所得税计算公式及免征条件如何？

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思维导图大纲

一、非居住用房

税种

计税条件

计税公式及税率

免征条件

土地增值税

提供上手购房发票

[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式

无增值

不能提供上手购房发票

（转让收入－转让收入×90%）×30%

营业税及附加

提供上手购房发票

（转让收入－上手发票价）×5.5%

无余额

不能提供上手发票

转让收入×5.5%

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

无所得额

核定征收

转让收入×7.5%×20%

注：适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式；有关税金包括：转手交易发生的营业税及附加、印花税、上手购房《契税完税证》载明的税金（不提供的不予扣减）。

二、居住用房

㈠普通住房(同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144m2以下(含144m2)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下(含1.44倍)。

税种

计税条件

计税公式及税率

免征条件

营业税及附加

购买未满5年转让的

转让收入×5.5%

购买超过5年（含5年）

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

自用满5年且是唯一住房（含5年）

核定征收

转让收入×5%×20%

㈡非普通住房（不符合普通住房条件的居住用房）

税种

计税条件

计税公式及税率

免征条件

营业税及附加

购买未满5年转让的

转让收入×5.5%

购买超过5年（含5年）转让

（转让收入—上手发票价）×5.5%

无余额

自建自用住宅超用地标准部分

超标准部分房价×5.5%

用地面积城区50㎡，郊区60㎡以内部分

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

自用满5年（含5年）且是唯一住房

核定征收

转让收入×5%×20%

土地增值税

提供上手购房发票

[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式

无增值

不能提供上手购房发票

（转让收入－转让收入×90%）×30%

■如何确定转让收入？

转让收入按实际交易价格确定。但隐瞒、虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场评估价格核定。将非居住用房、非普通住房赠与给非直系亲属计征土地增值税时，以评估价作为转让收入。

■上手购房发票及《契税完税证》各有何作用？

上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的有效正式发票，可作为转让时符合差额计征营业税条件的抵扣凭证。上手购房发票、契税完税证中载明的税金，可作为计征土地增值税的扣减凭证，按购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。上述资料在办理房地产交易收件后交53号窗审核。

■如何界定个人转让居住用房计征个人所得税的自用和计征营业税的购买时间？

一、计征个人所得税自用时间的界定：

以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间为开始时间，以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间计算是否自用满五年(穗地税函[2005]133号)。若纳税人对自用开始时间有异议，可在税款缴纳前出具有关证明文件，由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间：（时间不一致的，按孰先原则处理）

㈠购买商品房：《商品房买卖合同》约定的交楼时间；

㈡购买房改房：《单位出售公有住房缴款明细表》、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间；

㈢自建房：规划部门的竣工验收时间；

㈣受赠、继承、离婚分割以行为发生前取得房产的时间。

二、计征营业税购买时间的界定：

以取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间作为其购买房屋的时间（粤地税函[2005]363号），二者不一致时，可在税款缴纳前提供上述证明文件按照孰先原则处理。并以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间核定是否满5年，包括受赠、继承、离婚、财产分割行为前的购房时间。

■如何办理个人所得税据实征收手续？

根据穗地税发[2005]317号文，纳税人能够提供合法有效的售房、购房合同、房产原值及其他有关费用的，可据实征收个人所得税。“据实征收”须由纳税人持代征单位出具的《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》及房产原值、合理费用等资料到主管税务机关审核(房屋交易在广州市房地产交易中心受理的到越秀区地税局，其余到房屋所在区地税局办理)后，凭税务机关核发的《个人转让房产“据实征收”个人所得税申报审核表》，提交代征点按实计征个人所得税；不能提供税局核实的原值和合理费用，一律按核定征收计征个人所得税。

■个人转让房地产应征营业税及附加具体税率多少？

税种

税率

营业税

转让收入×5%

城建税

营业税×7%

教育附加费

营业税×3%

■转让非居住用房无增值该办什么手续？

个人转让非居住用房、非普通住房经计算无增值，持调房总站代征点核准的《土地增值税纳税申报表》、缴交查税前的资料（《广州市房地产买卖登记申请表》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产证》等）到越秀区地税局（诗书路9号，电话：81903837）申请办理《土地增值税纳（免）证明》，然后持《土地增值税纳（免）证明》到53号窗办理相关手续。

■办理个人所得税退税条件如何？哪个机关具体办理？

对个人出售自有住房并在出售后1年内重新购房的，且出售及新购住房均坐落在广州市区范围（含三区两市）内，其出售住房已缴的个人所得税视重新购房的价值可全部或部分予以退回。

个人出售住房由广州市房屋调换总站代征了个人所得税的，纳税人可到越秀区地税局（诗书路9号，联系电话：81903837）申请办理退税手续，其他的到所属区地税局办理。

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二ＯＯ六年七月一日

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