避免二手房纠纷首先签好合同思维导图

感情愚钝

2023-02-26

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思维导图大纲

二手房交易税费

●在近半年的纠纷中，熊女士请律师、上诉、申请仲裁，已耗费上万元。如果失去房子，她还要承担装修费的损失

●谈到对方3次拒绝过户的理由，熊女士说：“这都是借口，最根本原因是房价上涨了，她后悔了”

“房子都装修好了，她却说不卖了。”昨日，拿着2010年1月签订的二手房买卖合同，成都市民熊女士说，她没想到，为买这套二手房，会引出一场长达近半年的纠纷。

今年初开始，熊女士为能让自己购买的房子过户，找卖方冯女士协商多次被拒，到法院起诉、申请仲裁，耗费了上万元，直到现在仍未能解决。

成都高新区法院今年上半年受理了300多件二手房交易纠纷，是去年全年同类案件数量的3倍，是2009年的6倍。为此，法院专门指派两名法官承办此类案件。

法官呼吁，规范二手房买卖合同，是规避风险、避免纠纷的当务之急。

房产证办好后卖方拒绝过户

2010年1月，熊女士和房主冯女士、房产中介公司，签订了三方合同，买下位于建设南路附近的一套60多平方米的房子。

购房时，房产证还没办下来，双方约定分3个阶段付清全部46万元房款，并在第三阶段付款的同时，办理过户手续。

熊女士说，因为房子是用来做婚房的，房款也是她和男朋友共同出资。加上签订合同时，他们特别注意了各个条款，随后他们就对房子进行了装修，并住了进去。

今年初，房产证办好后，熊女士联系冯女士，要求办理过户手续，却遭到冯女士拒绝。多次协商无果后，熊女士上诉到法院，冯女士也告到成都仲裁委，要求解除合同，并索要1年房租。

随后，熊女士从法院撤诉，也告到成都仲裁委。在近半年纠纷中，熊女士请律师、上诉、申请仲裁，已耗费上万元。如果失去房子，她还要承担装修费的损失。

谈到对方3次拒绝过户的理由，熊女士说：“这都是借口，最根本原因是房价上涨了，她后悔了。”

熊女士第一次联系过户时，冯女士以出差为由，推迟见面时间。告到成都仲裁委后，冯女士的理由是买方拖延还款时间，但在熊女士提供的材料中，反映出在第一、二阶段的款项均已按时到账。

随后，冯女士又以房子是夫妻共同财产，不能单独买卖为由，要求撤销合同。但在下发的房产证上，所有人一栏却只有冯女士的名字。

通过现场调查，华西都市报记者发现，该房屋所在的楼盘，从去年到今年，每平方米的单价已经上涨，这套房屋目前的市价，与去年的差价有19万元左右。

但在合同中，违约金额只有11万元左右。这意味着，即使冯女士违约，按原价拿回房屋，并支付违约金，还可以赚取数万元差价。

随后，华西都市报记者联系了冯女士，但她以不方便接受采访为由，拒绝表态。

二手房纠纷半年受理300起

“今年上半年，我们就接到300多件此类案件，数量在逐年上升。”高新区法院民一庭副庭长徐永红说，近几年房价上涨和今年2月成都限购令的出台，像这样的二手房交易纠纷，就大幅上升了。

在高新区法院提供的数据中，2008年只有1件二手房交易纠纷;2009年，数量上升到57件;2010年为118件;2011年1-6月，案件数量已达300多件，是去年全年同类案件数量的3倍，2009年的6倍。为此，高新法院指派了徐永红和另一名法官，专门承办此类案件。

“在我们受理的二手房交易纠纷中，其中80%-90%都是卖方首先提起诉讼。”徐永红说，产生纠纷的主要有两个原因：一是房价上涨速度，超出卖方的心理预期，导致反悔;二是今年限购令的出台，导致卖方在出售房屋后，担心无法继续在中心城区购置物业。

合同订立不细致法律风险

在高新区法院今年受理的300多件二手房交易纠纷中，主要案由有两个：一个是买卖合同纠纷，另一个是不安抗辩权纠纷。

第一个案由产生的原因，又主要分为两种：买卖合同中，对过户后银行按揭的时间规定太僵硬，如果按揭款不能按时到账，买方就可能承担违约责任;三方合同中，对中介的权利义务，没有明确规定，导致争议。

“究其原因，还是合同订立不细。”徐永红说，要规避这样的风险，最重要的问题还在二手房买卖的合同上。

二手房交易合同要单独签

经过调查，华西都市报记者发现，在成都的二手房交易中，一般只签订一份卖方、买方和房产中介公司的三方合同。

徐永红说：“这样的合同订立方式，法律风险很大。更好的办法是，买卖双方单独签订合同，然后双方再与房产中介签订居间服务合同。”

买卖合同有4点需要注意：一是房屋的状况，包括套内和建筑面积、附属物设施等。二是定金和首付款交付的时间、标准和违约责任。三在尾款支付的时间上，要分阶段有选择，比如，如果过户后银行按揭时间太长，是否能一次性以现金付清尾款。四是交房的时间和条件，要有明确规定，买方最好能在签订合同前，对房屋室内的情况拍照，防止购房后房屋遭到破坏。

与中介签订的居间服务合同，要明确规定中介的权利和义务。有3个标准：中介的义务是只需促成协议即可，或是要协助促成交易的最终完成，或是要帮买方代办银行按揭等。

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