分析起来,造成上述房屋中介活动中如此乱像,有其深层的原因。
有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。
在国家立法层面,目前我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件,难以被法院直接引用,这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能,并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。
而且,有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定,缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上,无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费,但何为“必要”却未进一步规定,这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司,无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。
此外,我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松,不仅学历要求低,而且考试也简单,造成房地产中介从业人员良莠不齐,缺乏必要的敬业精神和职业道德素养,埋下了诸多隐患。