合同被判决解除后对已过户房产的影响思维导图

待我归兮

2023-02-26

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思维导图大纲

案情

张某通过某房产中介公司向黄某购买了一套二手次新房，总价70万元。但他做梦也没想到，买一套房却打了两场官司，首付20万元差点打了水漂。

签订买卖合同时，张某查看了房产证原件、预售合同，并到房地产交易中心进行电脑查询，结果一切正常。在支付了4万元定金后，又签订了正式的买卖合同，并支付了首付款。但在张某随后准备交易时，该套房屋却被原开发商查封了，交易中心向张某签发了“不予登记通知书”。查封的原因是，黄某向开发商购买该房时，不但拖欠尾款近10万元未支付，而且从放贷第一个月起，就开始拖欠银行贷款。银行在贷款逾期三个月未还之后，直接从开发商的担保金帐户划走了贷款本金和罚金部分。此时该房屋产权已登记在黄某名下，黄某不知去向。开发商无奈，将黄某告上法庭，诉请解除预售合同。最后法院以缺席判决，解除黄某和开发商签订的商品房预售合同。没想到的是，由于黄某已取得房产证和房屋钥匙，这让他有了可乘之机，将该房转卖给了张某。

房屋被查封导致交易受阻后，张某认为，尽管黄某拖欠尾款并逾期还贷导致了开发商的损失，但是，该房屋的产权仍然归黄某所有，双方签订的合同合法有效。因此，张某向法院提起诉讼，要求继续履行合同。黄某因涉嫌诈骗，不知去向。法院依法追加了开发商作为第三人参加了诉讼。

一审法院认为，在预售合同被判令解除之后，该房屋的产权已归开发商所有。黄某对该房已丧失处置权，该买卖合同无效。张某应当向黄某另行主张债权，驳回了张某的请求。张某不服，上诉到上海市第一中级人民法院，坚持原审诉讼请求。

二审法院最后认为，尽管预售合同已判令解除，但黄某已获得产权，产权不能因为预售合同的解除而归于消灭，双方签订的买卖合同应属有效。遂撤销了一审判决，判令合同继续履行，支持了张某的原审诉讼请求。

律师分析

本案的启示有三个方面。首先，黄某在向开发商购房时，为何在没有支付清尾款的情况下就拿到了房屋钥匙，并取得了产权证?这是开发商在房屋销售过程中应当反思的，款清交房是最基本的销售原则。

其次，在黄某逾期不还贷款导致开发商遭受担保金损失后，开发商诉请解除预售合同能否保护自己的合法权益?在办出产权证并签订房屋交接书之后，就意味着预售合同已经履行完毕，购房人已取得了系争房屋的物权。开发商企图通过解除预售合同来保护自己的债权，显然出现了失误。因为预售合同的解除并不能导致物权的逆转。如果开发商向黄某主张债权，并通过拍卖系争房屋来受偿，显然就不会出现这样的情况。

最后，二审法院最终撤销了一审判决，进行了改判，让张某备感欣慰。在法律适用上，到底是否采纳物权变动理论，一、二审法官出现了分歧。二审法院积极采纳了代理人的关于物权变动的学理解释和代理观点，撤销了一审判决，体现了司法审判的公正和进步。

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