李先生起诉后,王女士委托任律师积极应诉。任律师审查了双方的协议,任律师发现协议对于买方贷款不能的后果约定不明,a条款是双方解除合同,双方均不构成违约;b条款是买方应当以现金支付房款,合同继续履行。
同时,卖方王女士在履行合同过程中,诚实信用履行合同义务,也发生一些损失。王女士的损失包括解除买卖房屋上租赁合同的违约金、办理迁移户口的公证费、房屋空关3个月的租金损失等。
徐汇区人民法院对此案很重视,并作为典型案例公开审理并全程录像。
任律师反驳,对于发生贷款不能的情况,协议约定2个选择性条款,而这2个选择性条款又是互相矛盾的,原被告双方在签订合同时对此并没有明确的选择a条款或b条款,在这种情况下,应根据《合同法》第62条规定,按照有利于实现合同目的的方式进行解释,也就是原告贷款不能,应当以现金补足房款,合同继续履行。如果原告不能继续履行合同,原告应承担违约责任,被告有权扣除3万元定金。
法院审理后认为,条款本身发生矛盾和冲突,应视为约定不明,原告不得依该条款约定行使约定解除权。原告既无约定解除权,又无法定解除权,其不按约付款并要求解除合同的行为,构成违约。鉴于原、被告均要求解除合同,本院予以准许,但原告仍需承担相应的违约责任。原告支付被告的定金3万元属履约定金,故被告要求没收原告定金的意见,本院予以采纳,剩余房款被告应返还原告。